アパート経営とマンション経営を初めて検討する際、最初に知るべきは「これらがどのように異なるか」という点です。
アパート経営とマンション経営はどちらも不動産投資ですが、多くの人が似ていると感じるかもしれませんが、実は重要な違いが存在します。

これらの基本を理解することから始めて、その違いを見てみましょう。

■アパート経営とは

アパートは通常、木造建築や軽量鉄骨造で、おおむね3階建てまでの建物を指します。

アパート経営の特徴は、1棟単位での投資です。
多くの場合、既に所有している土地を有効に活用し、マンション投資を始めることが一般的で、複数の部屋を一括で管理することになります。

そのため、1部屋空室ができたとしても、他の部屋から家賃収入があるため、無収入になる期間が生じにくいです。

■マンション経営とは

マンションは、鉄筋コンクリート（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）などの耐久性に優れた材料で建てられた、耐久性の高い建築物です。

マンション経営、いわゆるワンルームマンション投資は、1室単位で投資していけることが特徴です。
金額や立地条件に応じて投資先を分けることができ、今の状況と投資に求める内容によって物件を自由に選んでいくことができます。

■アパート経営とマンション経営の違い

主な違いは以下の6点です。

1. 所有範囲
2. 安全性
3. 持続可能性
4. コスト
5. 災害に対するリスク
6. 空室のリスク
違い1．所有する範囲
マンション経営では、主にワンルームマンションへの投資が中心となり、投資した一室のみを所有します。
一方、アパート経営では、共有部分を含む建物全体とその土地を所有することになります。

マンション経営では、管理が必要な部分が少ないため、アパート経営における共有スペースや外観の美化作業が比較的行いにくいです。

違い2．安全性
アパートでは玄関が外部に露出している構造のものも多いので、犯罪意識の高い女性の方からは敬遠されてしまうことが少なくないようです。
ですので、防犯面を考えた時には、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備が充実しているマンションが有利になります。

違い3．持続性
建物は、法律によって定められた「耐用年数」があり、それは資産が使用可能な期間を指します。
減価償却資産は使用されることで物理的に摩耗し、価値が減少します。そして最終的に、その資産は元の価値を失います。

長期的に運用していくなら、マンション経営のほうが向いているといえます。

違い4．コスト
マンションはアパートよりも、所有権に伴う維持管理コストが高めです。しかし、アパートはマンションに比べて構造が弱いため、頻繁に小さな維持管理コストが発生し、これに対応する時間を考慮すると、アパートの維持管理コストが安いとは限らないことがあります。

また、土地を持たずにアパート経営を始める場合、土地と建物を同時に購入する必要があるため、マンション経営よりも初期投資が大きくなる可能性があります。
その結果、一室から始められるマンション経営と比べて、アパート経営では相対的に多くの自己資金が必要となる傾向にあります。

違い5．災害リスク
築年数の古い木造や鉄骨造のアパートの場合は火災や地震が発生すると、RC造のマンションと比べて被害が大きくなる可能性が高くなります。
そのため、万が一の事態に備えて保険に加入したり、避難方法・避難経路などは普段からしっかり準備しておきましょう。

一方マンション経営では、複数の部屋を所有する場合、同じマンションではなく別の地域で所有することも可能なので、災害リスクを分散できるメリットがあります。

違い6．空室リスク
マンション経営では、各部屋の家賃を調整したり、設備を向上させたり、売却するなどの選択肢があります。
しかし、アパート経営の場合は、建物全体を一括で管理することが一般的であり、空室リスクへの対応の自由度はマンション経営よりも限られています。

入居者数が多ければ、部屋数に対する入居率を高く保つことが可能です。しかし、入居希望者が減少すると、空室のリスクが全ての部屋に及ぶ可能性が出てきます。
ですので、賃貸需要のある地域かどうかがとても重要になってきます。

■まとめ

不動産投資を始めるにあたり、マンション経営とアパート経営の選択は大きな課題です。
副業や資産運用の一環として不動産投資を考えるなら、大阪の都心部に位置するワンルームマンションの経営をお勧めします。
一方、不動産投資を本業として行う場合は、アパート経営も選択肢の一つです。