多くの人が老後の資産形成のために不動産投資を始めています。

不動産投資は株式投資やFX投資と比較してミドルリスク・ミドルリターンとされていますが、間違った投資方法を選ぶと、大きな投資金額のためにやり直しが困難で、最初の物件選びが非常に重要です。

初心者にとって取り組みやすい不動産投資には、少額の自己資金で可能な築古戸建てや築古ワンルームマンションへの投資がありますが、メリットだけではないため注意が必要です。
今回は築古ワンルームマンション投資のリスクに焦点を当てて解説します。

まずは、用語から

【築古マンション】

一般的には築年数が30年経過したマンションのこと

【築浅マンション】

一般的には築年数が10年未満のマンションのこと

リスク1.「限られた金融機関しか利用できないことが多い」

築年数の古いマンションは、耐用年数が少ないために資産価値が低く評価されることが多いです。
その結果、担保としての評価も低くなりがちで、融資額が減少する傾向にありますし、金融機関によっては融資が受けにくくなることもあります。

物件の価格が低価格であっても、実際には自己資金の負担が大きくなり、ローンの返済が困難になる可能性があります。

リスク2.「設備の老朽化によって不具合が増えやすい」

設備は通常、築15～20年で故障し始めることが多いです。
そのため、年数が経過したマンションではメンテナンスが必要な箇所が増え、修繕費用も年々上昇する傾向にあります。

購入時よりも修繕費用が増加すると、利益の回収が難しくなることがあります。
また、管理費用の増加を理由に賃料を上げることは、賃貸借契約によって無効とされる可能性が高いため、賢明な選択とは言えません。

リスク3.「耐震基準を満たしていない場合がある」

築古のマンションには、耐震基準が完全に満たされていない物件が存在します。

耐震基準とは…一定の強さの地震が起きても倒壊または損壊しない住宅が建築されるよう、建築基準法が定めている基準のこと。
現在適用されている耐震基準は、1981年（昭和56年）に抜本的に改正され、これ以降の基準を「新耐震基準」という。

築年数が古いマンションを購入する際は、地震による損傷のリスクがあるため、建築年を確認することが重要です。

■まとめ

築古マンションの購入にはリスクが伴いますので、それを理解した上で賢く資産を運用しましょう。