マンション経営における「家賃下落リスク」について聞くと、不動産投資をためらう人もいるでしょう。
主な収入源である家賃が減少するリスクを背負いながら、成功することができるかどうか心配になります。
実際、家賃の下落が及ぼす影響の大きさは、統計をもとに見ていきましょう。

■経年劣化は「リスク」ではありません

「家賃下落リスク」というと、経年劣化による競争力の低下が思い浮かび、それに伴い募集家賃を下げざるを得ない状況を指します。
マンション経営では、築年数が増すにつれて成約賃料が減少するのが通常です。

家賃が年間でどれくらい下がるかというと、一般的には約1％とされています。
最近の総務省の研究によると、平均で0.8％程度の低下が見られるとのことです。

この下落率が0.8％で30年続けば、新築時の家賃から約2割以上の減少が見込まれます。
つまり、10万円の家賃が30年後には8万円未満になる計算です。これを高いと見るか、低いと見るかは意見が分かれるところです。

家賃の下落は、金融商品の価格変動リスクと比較すると低いと言えます。
また、家賃が下がっても、ゼロになるわけではありません。
「リスク」という不確実性よりも、「デメリット」として予見可能なものと捉えるべきでしょう。
事前にシミュレーションや対策を立てることが可能です。

■家賃の相場は横ばいか、あるいは上昇しています

家賃の下落は経年劣化だけが原因ではなく、周辺の市場価格にも影響されます。
市場の変動は購入後にはコントロールできない「リスク」となります。
したがって、物件の周辺地域での家賃相場のトレンドを把握することが重要です。

全国の共同住宅の賃料は、過去10年間ほど横ばいを維持しています。
20年以上の長期にわたって見ると、下落傾向にあるものの、現在は停滞期にあります。
一部地域では賃料がわずかに上昇している場合もあります。

提供：一般財団法人日本不動産研究所「第23回全国賃料統計」より

また、三大都市圏のマンション賃料は大幅に上昇しており、東京23区、大阪市、名古屋市は2013年頃から上昇傾向が強まっています。特に、大阪市の増加率は目立っています。

提供：株式会社三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックスから見る住宅市況－2019年第2四半期」より

■近畿地方のマンション価格は過去10年で1.5倍に

マンション経営における主な収入源は家賃収入であり、その下落率や市場価格は重要な関心事です。
価格相場は最終的な収支計算にも大きな影響を与えます。購入時が安ければ利回りが向上し、売却時が高ければ利益が出る可能性があります。

近年、区分所有マンションの価格は上昇しています。国土交通省の不動産価格指数によれば、2010年の平均を100とした場合、2019年5月の区分所有マンションの価格指数は南関東で140.7、京阪神で152.8に達しています。

■マンション経営を早期に開始するほど、投資の効果は高まる

2010年ごろに大阪市でマンションを購入した人々は、おそらく資産価値を大きく増加させているでしょう。
上昇市場では、早期に投資した人々が利益を享受します。

一方で、価格が下落傾向にあるか横ばいである場合でも、マンション経営を避けるべきではありません。
マンション経営は根本的に長期的な取り組みです。

需要が絶えない地域での所有を続ければ、最終的には家賃収入が投資額を超えることになるでしょう。
それまでに相場が回復すれば売却のチャンスもあるかもしれません。
マンション経営は早く始めた人ほど有利と言えます。

■長期的に見れば、家賃の下落リスクはそれほど大きくないと言える

家賃の年間下落率は平均して約0.8％です。
これは価格変動率と比較しても大きな数値ではありません。

最近では、特に三大都市圏で賃貸料金の上昇が観察されています。
リスクは不確実性を意味し、価格が上昇する可能性も含まれています。

家賃は定期的にかかるものなので、長期的な計画が成功につながります。
物件を長く保有すれば、市場が上昇している時に売却する機会も多くなります。家賃が下がるリスクを過大に評価して躊躇するよりも、早めに始める方が成功の可能性が高まります。