総務省のデータによれば、日本の人口は2008年の1億2,808万人をピークに減少を続けており、今後この人口減少の傾向が加速すると予想されます。
人口が減少する中で不動産投資が困難になるという話を聞いたことがあるかもしれません。

実際に、人口減少が進む日本での不動産投資は難しくなるのでしょうか？
この記事では、日本の人口減少と不動産投資の関係について解説します。

■人口減少の動向と不動産投資の関連性

まず、日本の人口動向について見ていきましょう。

【人口減少が進行し、少子高齢化が加速している】

前述のとおり、2008年にピークを迎えた日本の人口は2011年以降、一貫して減少が続いています。
2021年の日本の総人口は1億2,550万2千人で、1年間で64万4千人減少し、これは1950年以降で最大の減少幅となりました。

日本の人口減少は将来、さらに速まると予想されています。

国立社会保障・人口問題研究所では、2065年には総人口は9,000万人以下に落ち込み、高齢化率は約38％になると推計しています。
高齢化率とは、総人口に占める65歳以上の割合のことで、2065年には社会の10人に4人近くが65歳以上となるのです。

【従来の不動産投資の方法では、いずれ限界に達する】

人口減少に伴い、賃貸住宅の需要も減少すると予想されます。

現在、空き家の増加は社会問題となっています。野村総合研究所の予測によると、2033年には日本の空き家率が30％に達するとされています。空き家の増加は、住宅の供給が人口を上回っていることを示し、住宅市場の価値低下を意味しています。

人口減少、少子高齢化、空き家率の増加を考えると、これまで通りの不動産投資では近い将来、収支が厳しくなる可能性が高くなると考えられるのです。

■人口減少の影響が少ない不動産投資とは？

従来の方法で不動産投資を行うと、失敗するリスクが高くなります。では、人口減少が進む中でも成功できる不動産投資とはどのようなものでしょうか。

人口減少が影響しにくい不動産投資の事例をご紹介します。

【単身者は増加傾向にある】

実は、日本では人口が減少していますが、世帯数は年々増加していることをご存じでしょうか。
人口減少の中でも世帯数が増えている理由の一つは、親と子が同居するケースの減少。

高齢者が独立した生活を続け、配偶者を亡くした後も自宅で一人暮らしを選ぶことが多いため、世帯数の増加が見られると考えられます。

また、大学や企業が都市部に集中しているため、進学や就職のために若い世代が都市部へと移り住むことが多いです。
さらに、未婚率も年々高まってきていることから、単身者の数は増加傾向にあるのです。

【都心部におけるワンルーム投資の賃貸需要は、将来にわたって増加し続ける】

若い世代が進学や就職のために地方から都心部へ移ると、自然と住居を探す必要が生じます。また、未婚率の上昇に伴い、30代や40代で独り暮らしをする人の数も増えるでしょう。

こうした背景から、人口減少が進んでも都心部におけるマンション経営、特に単身者を対象としたワンルーム投資の需要は、今後も増加すると考えられます。

つまり、人口減少の影響を比較的受けにくい都心部のワンルーム投資は、今後も安定した収益が見込めるとされています。

■人口減少が追い風となる状況も存在する

人口減少が必ずしも不動産投資に悪影響を及ぼすわけではないことがあります。
むしろ、人口減少が不動産投資にとって追い風となることも考えられます。

【高齢化が進む社会において、高齢の単身者の数は増加している】

高齢化社会が進展する中で、高齢の一人暮らしの人口は増加傾向にあります。
多くの高齢者は、一人になると、郊外の家よりも都市部のコンパクトな住宅への移住を望むことがあります。

将来的には、若者だけでなく、高齢者も単身者用の賃貸住宅に移ることを望むケースが増えていくと考えられます。

これまで、ワンルームマンションといえば若い世代だけを対象としていたものですが、今後はより幅広い層のニーズをつかめるようになると考えられます。

【人口が減少しても、賃貸市場への影響は限定的である】

人口は減少傾向にあり、亡くなる方の大部分は高齢者です。多くの高齢者が自己所有の家に住んでおり、賃貸住宅の利用率は低めです。

したがって今、人口減少によって賃貸物件の需要が減ることはないのです。

多くの空き家は、亡くなった高齢者が住んでいた戸建て物件です。単身者が戸建て物件に入居することは希少であり、古い戸建てを相続した人々がそれを賃貸経営に活用するケースも少ないと思われます。

したがって、今すぐに人口減少が賃貸市場に大きな影響を与えるとは考えにくいのです。

【都心への回帰傾向により、都心部の人口が増加している】

人口減少の中でも持続的な経済成長と生活の質の向上を実現するためには、社会インフラが整備された集約型の都市構造（コンパクトシティ）化が必要であると考えられています。

したがって、将来的にはコンパクトシティの整備が進展し、人口がより都心部に集中する傾向になるでしょう。

実際に、東京都、大阪府、福岡県では人口が増加しており、人々が都心へ戻る傾向が見られます。整備されたインフラを持つ都心部には、今後さらに人口が集中すると予想されます。そのため、人口減少が進んでも、都市部の不動産投資への需要は増加すると考えられます。

■まとめ

日本では人口減少が進んでいるため、不動産投資の将来に対する懸念が広がっています。しかし、都心部のワンルームマンションに対する需要は増加傾向にあります。

時代の流れと賃貸市場の需要を正確に把握することができれば、人口減少が進んでも恐れることはありません。

不動産投資を始める競合が増えると、対象物件の価格は上昇するでしょう。現在、競合が減少しているため、不動産投資を始める絶好の機会と言えます。

都心回帰が進み物件価格がさらに上昇する前に、この機会を利用して資産形成を始めることをお勧めします。