興味を持っているけれど、勤め先が副業を禁止しているため不動産投資ができないと思っていませんか？実は、不動産投資は多くの場合、副業に該当しないとされており、副業禁止の就業規則がある場合でも、投資行為自体は通常問題になることは少ないです。

この記事では、不動産投資が副業に当たらない条件と、サラリーマンや公務員にとっての資産形成としての適合性について説明しています。副業ができないと諦めている方は、ぜひ最後までご覧ください。。

■不動産投資は副業禁止でもできるって本当？

不動産投資は、入居者がいる限り安定した家賃収入をもたらすため、多くのサラリーマンや公務員が本業と並行して取り組んでいます。しかし、会社員が副業として不動産投資を行うことに対する不安を抱える人も少なくありません。

副業は本業以外で収入を得る活動を指し、不動産投資は物件を購入し、入居者から家賃を得る方法の一つです。
そのため、不動産投資は副業ではなく、資産運用として扱われるケースが多いようです。

また、一定の規模を超える不動産を運用し、定期的に家賃収入を得ている場合、それは副業とみなされることがあります。

■不動産投資が副業と見なされない4つの理由とは？

　

【副業ではなく資産運用だから】

副業を禁止している企業であっても、株式や投資信託などの資産運用を制限しているところは少ないでしょう。
不動産投資は不動産を活用した資産運用の一種です。
そのため、企業から副業扱いされるケースは少ないと言えます。

【本業に支障が出ないから】

不動産投資による家賃収入は、時間や労力をかけずに得られる不労所得とも言われています。しかし、給湯器の故障や入居者の部屋での水漏れなど、稀に緊急対応が必要な事態が生じることもあります。

しかし、賃貸管理会社に管理を任せておけば、トラブル対応などもご自身で行う必要がないため、不動産投資が本業に支障をきたす可能性はほとんどないでしょう。

【情報漏洩が起こる可能性が低いから】

企業が情報漏洩を懸念して副業を禁止することがありますが、不動産投資では本業に関する情報が漏れる可能性は通常考えにくいです。

不動産投資が情報漏洩のリスクが低いとされることは、副業と見なされない理由の一つです。

【不動産は相続によって受け継がれることがあります。】

不動産投資を自分で始めたわけではなく、相続によって不動産を引き継ぐことがあります。

その結果、収益物件を相続し、不動産投資を継続するしかない状況になることもあります。このような事情から、多くの企業は副業禁止の規定に不動産投資を含めていないと考えられます。

■公務員や銀行員は注意が必要です

公務員はサラリーマンとは異なり、国家公務員法（第103条および第104条）と地方公務員法（第38条）に基づき、副業や兼業が法的に制限されています。

公務員が不動産投資を副業として行う場合、人事院規則に定められた要件を全て満たさなければなりません。これらの要件を満たしている場合、不動産投資は副業とは見なされず、実施することが可能です。

・独立家屋で5棟未満、独立家屋以外の家屋で10室未満、家賃収入が年間500万円未満の規模
・物件の管理業務を他社に委託し、本来の公務に影響がないこと
・その他、職員の権限と利害関係がないこと

銀行員は業務の性質上、インサイダー情報に接することが多く、不動産投資を含む投資活動には厳しい規制があります。相続を除き、投資活動が全面的に禁止されている場合もあるため、銀行員は特に慎重に行動する必要があります。

■会社員や公務員の副業に不動産投資が適している理由とは？

　

【時間や手間がかからない】

不動産投資においては、賃貸管理会社に管理を任せることで、入居者の募集、契約手続き、入居者間のトラブル対応などを自ら行う必要がなくなります。

物件管理に時間や手間がかからないため、会社員や公務員としての本業が忙しい中でも、不動産投資を並行して行うことが可能です。

【金融機関から融資を受けやすい】

不動産投資物件の購入に際して、多くの人は不動産投資ローンを活用します。

金融機関の審査を通過することが、不動産投資ローンを利用するための必要条件です。審査では、申請者の職業や年収、勤務先、勤続年数などの属性情報に基づいて行われ、これらの情報をもとに融資の可否が判断されます。

公務員は金融機関において信頼性が高いとされる業種であり、一般のサラリーマンと比較して審査に通りやすく、低金利での融資やより大きな融資額を受けられる傾向にあります。また、上場企業や大企業に勤める会社員も、比較的有利な条件で融資を受ける可能性が高まります。

【年金対策になる】

近年では、サラリーマンや公務員として定年まで勤めても、公的年金だけでは必要最低限の生活を送ることさえ難しいとも言われています。
不動産投資を早くからスタートして、不動産投資ローンを払い終えてしまえば、入居者がいる限り長期的な家賃収入を期待できます。

公的年金受給開始後は、家賃収入が年金に上乗せされるため、経済面でゆとりのある老後を送るための助けになることでしょう。

【生命保険効果を得られる】

不動産投資ローンを利用する際には、団体信用生命保険（団信）に加入をすることが一般的です。
団信に加入することで、不動産投資ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残債がゼロになるため、遺族には残債がゼロかつ、家賃収入を得られる収益物件を遺すことができます。

このことから、不動産投資は生命保険効果を得られると言われているのです。

■会社員が不動産投資を行う際におさえておくべき5つのポイント

　

【事業とみなされない規模で行う】

不動産投資で保有している物件が、戸建て物件の場合は5棟以上、アパートやマンションなら10室以上になると事業的規模とみなされ、副業に該当します。

就業規則で副業禁止となっているサラリーマンや公務員の方は、事業的規模とみなされない範囲で不動産投資を行うようにしましょう。

【本業に支障をきたさないようにする】

不動産の管理を自分で行おうとすると、水漏れや入居者同士のトラブルなどにより急な対応を迫られることもあります。

これらの対応のため、仕事に集中できずに本業に支障をきたすこともあるので、サラリーマンの方も、自主管理ではなく賃貸管理会社に管理を委託するとよいでしょう。

【事前に就業規則を確認しておく】

不動産投資を行う場合は、就業規則で副業を禁止する内容が含まれていないかを必ず確認しておきましょう。
また、副業に関する定めがなくても、勤務先がそもそも従業員の副業を想定していないので規則が存在しないだけかもしれません。

不安な方は不動産投資を始める前に会社に相談することをお勧めします。

【収支の管理や確定申告が必要】

まずは毎月の収支を把握することが大切です。
また、毎月の収支が黒字ならいいというわけではなく、将来発生するであろう修繕費やリフォーム代なども用意する必要があるでしょう。

さらに、不動産投資で収入が発生すると確定申告をする必要があります。
また、給与所得と不動産所得の赤字を損益通算して還付を受ける場合も確定申告が必要です。

サラリーマンや公務員の方は、確定申告をする機会はほとんどないので、事前にやり方を把握するなどして備えておきましょう。

【不動産投資に関する知識を得る】

不動産投資は始めることがゴールではありません。
知識を得たり、投資経験を積めば積むほど、物件の目利き力が身につき、融資の際に金融機関に提出する収支計画書もより信頼性が増す内容になっていくでしょう。

本を読んだり、セミナーに参加したり、先輩オーナーに相談するなど自己研鑽を積み重ねることで、不動産投資で成功する確率はより高まっていくことでしょう。

■まとめ

就業規則で副業が禁止されていても、不動産投資は通常副業には該当しないことが多いです。
ただし、方法や規模によっては事業と見なされ、副業として扱われる可能性があるため注意が必要です。

不安を感じる場合は、不動産投資を始める前に勤め先で確認することを推奨します。
不動産投資が許可されていることを確認できたら、情報収集を始めるのが良いでしょう。