流行の住居デザインや間取り、人気エリアは時間と共に変化します。マンション経営は短期的な利益を目指す投資ではなく、長期にわたり安定した利益を求める投資です。

そのため、マンション経営で将来的に収益を上げたいと考えるならば、現在だけでなく将来の動向を見据えた長期的な計画が求められます。

ここでは、将来のマンション経営において重要となる3つの指標について紹介します。

■マンション投資の今後の調査ポイント

安定したマンション経営を実現するためには、長期にわたって収益をもたらす物件の取得が重要です。

以下に紹介する3つのポイントは、将来のマンション経営に大きな影響を与える可能性がある要素です。

・空室率
・人口について
・マンション価格の下落

マンション経営を始める前には、各項目についての詳細な調査が重要です。

1.【マンションの空室率】

マンションの空室率は、東京では約11％、大阪では約8％、福岡では9％と、人口の多いエリアでは低い数値になっています。

一方、地方を見てみると、静岡では約21％、愛知では約17％と高い空室率が示されています。
これらの状況から、物件の数に対して賃貸住宅を求める人口が少ないことが地方の空室率の高さに関係していると推測でき、都心部のマンション経営の方が地方に比べて安定して入居者を獲得できると考えられます。

また、アパートの場合の空室率を見ると、どのエリアにおいてもマンションの空室率の3倍～4倍程度にも上っており、アパートよりもマンションを好む入居者の傾向が窺えます。

将来的に安定したマンション経営を行うためには、エリア別の空室率や物件種別の空室率の違いに注目することが重要です。

※株式会社タス「賃貸住宅市場レポート（首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版）2021年11月」

2.【人口減少について】

日本の人口は2008年を頂点に減少傾向にあり、2045年には2015年の83.7％にまで減ると予測されています。
人口減少は賃貸物件の需要低下につながるため、人口減少率が80％以下になると予想される都道府県への投資は避けるべきでしょう。
マンション経営においては、現在の人口だけでなく、将来の人口動向も重要な考慮事項です。

3.【マンション価格の下落リスク】

2022年5月に国土交通省が発表した不動産価格指数によると、マンション（区分所有）の価格は右肩上がりに高くなっています。

2010年を基準とした場合、2022年のマンション価格は100から178へと78％の大幅な上昇を遂げています。
一方、戸建て住宅の価格上昇率は14％にとどまり、マンション価格の急激な高騰が際立っています。

現在のマンション価格は高水準にありますが、経営している間に価格が下落するリスクも存在します。

マンションを売却しようと考えた時に価格が下落していると、損失が発生することになります。。
そんな場合であっても、入居者からのニーズが高いエリアであれば、資産価値は下がりにくくなります。

リスクを最小限に留めるため、マンション経営においては将来性を考慮し、どのエリアで物件を購入するかを慎重に選び、エリアを厳選して決定する必要があります。

■今後のマンション投資で押さえておく2つのポイント

マンション経営を成功に導くためには、先に紹介したポイントに加え、以下の2点をしっかりと理解しておくことが重要です。

1.【家賃の下落率を確認する】

建物は時間が経つにつれて劣化し、新築と中古の物件価格に差が出るように、賃貸の家賃も下がります。
マンションの経年劣化が家賃に与える影響は、年率で約1％とされていますが、特に築10年までの家賃の下落率は高く、その後は緩やかに下落する傾向があります。

また、立地によって下落率も変わり、ニーズの高い立地ほど家賃は下落しにくくなっています。
近隣のマンションの築年数と家賃を比較し、家賃の下落率を事前にチェックすることで、将来も安定したマンション経営が可能なエリアかどうかを判断する基準の一つとして活用できます。

2.【購入エリア付近の人口推移を確認する】

前述したように、人口が多いエリアの方が賃貸ニーズは高くなります。
物件を購入する際には、そのエリアの人口動態を確認することで、将来の賃貸需要の傾向を把握することができます。

都道府県単位ではなく、市区町村単位で人口の推移を確認することが重要です。例えば、大阪府全体では人口が減少しているかもしれませんが、大阪市のように人口が増加している場所もあります。

不動産を購入する前には、対象物件の周辺地域に焦点を当てて人口の増減を調べることが大切です。

■まとめ

将来、日本の人口は減少するでしょう。
人口の減少は賃貸の需要をも減少させるため、利便性が低い地域にあるマンション経営は困難になる可能性があります。

マンション経営を考える際は、立地を重視した物件選びがより重要になってくるでしょう。