不動産投資を検討している方にとって、成功率の目安を把握することは重要です。
成功率が高いと知れば、より積極的に投資を行うでしょうし、低い場合は慎重な判断が求められます。

ただし、不動産投資の成功率は、投資家のリスク許容度や市場状況によって変動するため、一概に具体的な数値を示すことは困難です。

この記事では、不動産投資の成功率を目安として提供し、成功の定義を説明します。また、成功率を向上させる方法についても紹介するので、投資を始める際の参考にしてください。

■不動産投資の成功や失敗の目安とは？

不動産投資の成功率や失敗率を知りたくても、信頼できる統計はありません。

たとえば、3,000万円の物件を全額自己資金で購入し、20年間で毎年180万円のキャッシュフローを得たとします。その場合、キャッシュフローの総額は3,600万円（年間180万円×20年）になり、投資した3,000万円は回収されることになります。

しかし、不動産投資家が成功と考える基準によっては、これを「成功」とは言えないかもしれません。

例えば、不動産投資からのキャッシュフローのみで生活することを成功の定義とする場合、年間180万円（月額15万円）では生活に余裕がないと一般的に考えられるでしょう。

また、投資額の回収は一般に長期にわたるため、成功や失敗はすぐには分からないのです。
投資用不動産の売却に際しても、売却価格は不確実です。

それでも、目安を示すならば、以下のようなイメージになります。

成功率の目安と定義
★☆☆☆☆
・キャピタルゲイン（値上がり益・転売益）を得る
★★☆☆☆
・FIRE（不動産のキャッシュフローだけで生活）を実現する
★★★☆☆
・投資額に対して超過収益を得る
・相続税の節税対策を行う
★★★★☆
・所得税の節税対策を施す
・生命保険や年金効果のみを目指す

■不動産投資の成功とされる基準は？

不動産投資の成功の定義には、キャピタルゲインを目指すことや、投資額に対する超過収益を求めることなどが含まれます。
この記事では、それぞれの成功の定義について、具体的に何をもって成功とするかを詳しく説明していきます。

不動産投資で成功するためには、インカムゲインとキャピタルゲインが投資額を上回ることが重要

投資の成功の基本的な定義は、インカムゲインとキャピタルゲインの合計が投資額を上回ることです。
つまり、投資額を回収したうえで超過収益を狙うことを指します。

上記の通り、3,000万円の物件を自己資金で購入し、20年間で毎年180万円のキャッシュフローを得た場合、合計キャッシュフローは3,600万円（180万円×20年）になります。従って、この基準で見ると、投資は成功と言えます。

不動産投資の成功②家賃収入によるキャッシュフローだけで生活できること

不動産投資においては、家賃収入という比較的安定したインカムゲインを得ることが可能ですが、中にはこのキャッシュフローのみで生計を立てることを目指す投資家もいます。

勤労所得ではなく不労所得を生活の基盤とし、不労所得のみで生活する（経済的自立）という概念はFIREと呼ばれ、不動産投資はその実現に向けた有効な手段の一つとされています。

不動産投資の成功③家賃収入によるキャッシュフローを得ること（副収入や年金）

FIREを目指さなくとも、安定したキャッシュフローを確保する目的で不動産投資を開始する投資家がいます。
先ほどは全額自己資金で3,000万円を投資して運用する例を示しましたが、金融機関から融資を受けることで、自己資金を抑えて投資を始められる点が不動産投資の特徴です。

これによって、銀行にお金を預けるよりも、余剰資金を活用してより多くのキャッシュフローを得ることが期待されます。
さらに、融資を利用することでレバレッジ効果により利益率が向上する可能性があります。

不動産投資の成功の鍵は、購入価格よりも高く売却し、キャピタルゲインを実現すること

株式投資では、購入価格よりも高い価格で売却することでキャピタルゲインを目指すことができます。
同様に、不動産も売買が可能な資産であり、状況に応じてキャピタルゲインを得る可能性があります。

短期間で投資額を回収し、超過収益を得ることは投資効果が高いですが、不動産投資においてキャピタルゲインを狙うことは容易ではありません。

不動産投資の成功の一つとして、減価償却費を利用して所得税や住民税を節税する方法があります。

また、不動産投資のキャッシュフローを目的とせず、節税効果を目的として投資する人もいます。

減価償却費は実際に支出していなくても必要経費に算入できるため、その減価償却費を大きく取って不動産所得を赤字とし、損益通算によって課税所得を低減することにより税金を抑えるという方法です。

【関連記事：不動産投資でできる節税対策とは？仕組みを分かりやすく解説】

不動産投資の成功のためには、相続税対策として不動産を取得し、節税を行うことが重要

不動産を取得することは、相続税対策の一つとして行われることがあります。

例えば、3,000万円の預金がある場合、その金額がそのまま相続税の課税価格となります。
しかし、3,000万円で賃貸マンションを取得した場合、土地は貸家建付地として、建物は借家権により評価額が低くなるため、相続税の課税価格を減らすことが可能です。

不動産投資の成功⑦万が一のときに家族に資産を残すこと（生命保険効果）

不動産投資の副次的な効果として捉えるべきですが、不動産投資により、何かあった場合に家族に資産を遺すことが可能です。
具体的には、団体信用生命保険付きのローンを利用すると、万が一のときにローン残債が0円となるのです。

遺族は、退職金のように不動産を売却してキャピタルゲインを得るか、または保有し続けて年金のようにインカムゲインを得る選択ができます。このため、必要な保障額が減少する場合、生命保険に加入していれば保険料を節約する可能性があります。

【関連記事：不動産投資の団体信用生命保険とは？仕組みやメリット】

■不動産投資の成功率を高める4つの方法

不動産投資は比較的大きな資産運用となり、必ずしも売却時に速やかに売れるわけではありません。そのため、失敗のリスクを最小限に抑え、成功率をできるだけ高めることが重要です。

以下に不動産投資の成功率を高める4つの方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

方法①不動産投資に関する知識を身につけ、迅速かつ正確な経営判断を下す

不動産投資の成功率は、適切な知識を身につけ、迅速かつ正確な経営判断を下すことで向上します。不動産投資は単なる投資概念に留まらず、実際に不動産という資産を活用して利益を生み出す活動です。

初めての不動産投資に対する不安は自然な反応です。
そのため、管理会社に業務を委託するなど、信頼できるパートナーを持つことも重要です。

方法②：失敗する理由と失敗事例を知る

失敗を避けるためには、失敗例を知ることが不可欠です。たとえば、新築のワンルームマンションは投資価値に比べて割高なことが多く、節税対策としても効果が薄い傾向にあります。

また、物件の維持管理費や借入金の返済などを考慮せず、家賃収入で計算した表面利回りだけで投資判断をすることは避けるべきです。
提示された家賃が妥当かどうかは、例えば周辺の類似物件と比較することで検討する必要があります。

方法三：物件選びにおいて妥協しない

不動産は、一般的に高額で移動ができないという性質があります。
例えば、人口が少なく流出が多い地域は空室リスクなどの不確実性が高いと考えられます。

購入後すぐに売却することは困難ですので、投資対象は慎重に選ぶべきです。
しかし、収益性が高い物件はすぐに売れてしまうこともあります。
慎重さと迅速な判断のバランスは難しいですが、迅速な決断の重要性を見過ごすことはできません。

方法④信頼できる不動産会社の選び方

前述したように、不動産投資の成功率を高めるには、信頼できるパートナー選びが重要です。不動産投資家にとって、不動産会社との関わりなしに投資を行うことはほぼありませんので、不動産会社の選定は特に重要です。

■まとめ

不動産投資の成功率は、失敗例を学び、知識を身につけて失敗を避けることで向上させることができます。不動産投資は容易な投資ではありませんが、適切な不動産経営方法によってはリスクを一定程度抑制できるという特徴があります。

この記事で紹介された内容をもとに知識を深め、不動産投資の成功への一歩を踏み出してみてください。