「不動産投資で危険なエリアの特徴は何か？」「どのようなエリアに投資すれば良いのか？」といった疑問をお持ちの方は少なくないでしょう。

不動産投資における危険エリアの特徴と、推奨されるエリアの選び方を理解することで、賃貸需要の高いエリアを見極めることができます。
さらに、適切なリスク対策を行うことも可能になります。

この記事では、不動産投資における危険エリアの特徴と、推奨されるエリアの選び方について説明します。

■初心者が避けるべき不動産投資の危険エリアの特徴

不動産投資における危険エリアを理解することは、適切な地域の選定やリスク管理を容易にします。
以下のようなエリアは、賃貸需要が低いため注意が必要です。

【不動産投資の危険エリアの特徴】
・人口が少ない地域
・近くにコンビニや病院がない
・駅からの距離が遠い
・交通アクセスが不便
・災害リスクが高い場所

それぞれの特徴について、紹介します。

■1.「人口が少ない」

不動産投資で初心者が避けるべき危険なエリアは、人口の少ない地域です。
人口が少ないと賃貸需要があまり見込めないため、空室リスクが高くなります。
空室が続けば、入居者を確保するために家賃を下げる必要が生じることがあります。

投資先を選定する際には、住民基本台帳人口移動報告書を参照することが重要です。
この報告書は住民基本台帳に基づき作成され、毎月の人口移動の詳細が記載されています。
希望する地域の人口増減を年間または月間でチェックし、人口減少が見られる場合は、別の地域の検討も考えましょう。

■2.「コンビニや病院などが近くにない」

近くにコンビニや病院がないエリアは、初心者には推奨できない危険な場所です。
多くの人が物件を探す際、生活の利便性を重視します。

近くに、コンビニや病院などがなければ、物件選びの候補に入らない可能性が高いです。
「家賃が格安」など、生活利便性以外の魅力がなければ、入居者を集めるのに苦労するでしょう。

投資先のエリアを選定する際には、以下の点が近くにあるかどうかを確認しましょう。

コンビニ、病院、スーパー、幼稚園・保育園、小学校、中学校、飲食店、警察署・交番

ワンルームや一人暮らし向けの物件では、近隣にコンビニ、病院、スーパーがあると賃貸の需要が高まります。ファミリー向けの物件を選ぶ際は、近くに幼稚園、保育園、小学校があるかどうかを確認することが重要です。

■3.「駅から遠い」

初心者にとって避けるべき不動産投資のリスクエリアは、駅から遠い場所です。
多くの人は、通勤、通学、または外出時に駅の近くの便利なエリアや物件を好むため、駅から離れた場所では入居者を見つけることが困難になる可能性があります。

できれば、駅から徒歩10分圏内の駅近物件がおすすめです。
ただし、「駅から徒歩10分圏内」といっても、坂道や信号が多い場合もあるので注意してください。
どのようなルートなのか確認をしましょう。

■4.「交通の便が悪い」

「電車が少なくて不便」「バスの便が1時間に1本だけ」といった交通アクセスの悪い地域は、不動産投資の初心者には避けるべきです。交通アクセスが不便だと、賃貸の需要が低くなる可能性が高いからです。駅やバス停が近い場合でも、交通の利便性が低いと、入居者を見つけるのが困難になるでしょう。

物件選びをする際は、インターネット、電話、または現地調査を通じて、運行状況を確認することが重要です。
「2024年から運行本数が縮小」など、今後交通の便が悪くなることが決まっている駅やバス停もあるので、最新の情報を収集することが大切です。

■5.「災害リスクが高い」

災害リスクが高い地域は不動産投資にとって危険なエリアとされるため、初心者には避けることをお勧めします。地震、洪水、津波、土砂崩れなどの災害が多い地域では、物件が被害を受ける可能性が高いためです。
被害を受けた場合は、数百万〜数千万円の修繕費用がかかることもあります。
保険もありますが、修繕費用の全額が保険対象になるとは限りません。

物件やエリアを選ぶ際には、自治体のハザードマップを参照して災害リスクを確認することが重要です。
災害リスクが高い物件は価格が低めに設定されていることが多いですが、将来的に高額な修繕費が必要になる可能性があります。
そのため、災害リスクが高いエリアの物件は避けた方が良いでしょう。

■不動産投資におすすめのエリアの選び方

不動産投資に適したエリアの選び方を理解することで、賃貸需要が高く、入居率の期待できるエリアを見つけることができます。
不動産投資に推奨される選び方には、以下の6つがあります。

【不動産投資におすすめのエリアの選び方】
・災害リスクの低いエリア
・治安の良いエリア
・通学・通勤がしやすいエリア
・再開発が進んでいるエリア
・住みたい街として評価の高いエリア
・単身者の多いエリア

■1.「災害リスクの低いエリア」
不動産投資においては、災害リスクの低いエリアを選定することが重要です。

災害リスクが高いエリアでは、地震や洪水、津波、土砂災害などの被害に遭いやすく、修繕費が多額になる可能性があります。
日本は地震などの自然災害が頻発する国であるため、災害リスクの低いエリアの選択は特に重要です。

自治体のハザードマップを確認して災害リスクが低いエリアを選ぶことで、将来的な修繕費用や保険料などの削減にもつながります。
不動産投資の地域を選定する際には、災害リスクに注意を払うことが重要です。

■2.「治安の良いエリア」

不動産投資に適したエリアは、治安が良い場所です。
治安の良さは、男性だけでなく女性や家族連れにも魅力的であり、それによって高い入居率を見込むことができます。

反対に、治安が悪いエリアは入居者が集まりづらいので、空室率が上がり、家賃を低く設定しないといけないでしょう。

警視庁や自治体が提供する犯罪情報マップを利用して、地域の治安状況を確認してみてください。さらに、実際にその地域を歩き、以下の点に注意して確認してみましょう。

- 街灯が不足しており、夜道が暗い。
- 人通りの少ない道が多い。
- 壁に落書きが目立つ。
- 不審者の目撃情報が多い。
- ゴミが散乱している状態が見られる。

このようなエリアは治安が悪いことがありますので、注意してください。

■3.「通学・通勤がしやすいエリア」

不動産投資を始める際には、通学や通勤に便利なエリアを選ぶことが重要です。

多くの人々は、大学まで電車で一本で行ける利便性や、通勤時間が短く夜遅くまで電車が運行していることを理由に、通学や通勤が容易なエリアを好む傾向があります。
駅やバス停が近く運行本数も多いエリアは、高い賃貸需要が見込めるでしょう。

駅やバス停までの距離、運行状況、周辺の学校やビジネス街へのアクセス方法を確認し、通学や通勤に便利なエリアを選ぶことが重要です。

■4.「再開発が進んでいるエリア」

不動産投資においては、再開発が進行中のエリアが推奨されます。
自治体や企業による大規模な資金投入により、再開発が実施され、駅、商業施設、マンション、公園が新設され、道路が整備されます。
これにより人々が集まり、賃貸の需要が高まると予測されます。

また、土地の価格が上昇しやすいため、売却をする際に有利に働く可能性があります。

再開発エリアや進行状況は、行政のホームページで確認することができます。具体的な場所、開発規模、完成予定時期などの詳細情報を確認してください。

■5.「住みたい街として評価の高いエリア」

「住みたい街ランキング」や「1度は住んでみたい街10選」など、評価の高いエリアは不動産投資に適しています。評価が高い街は、高い賃貸需要が期待できるとされています。
ランキングなどに長年ランクインしているエリアは、安定した需要が期待できます。

評価の高い住みたい街を探す際は、インターネット検索だけでなく、賃貸情報誌やタウン情報誌のチェックもお勧めします。
多くの情報誌が「住みたい街ランキング」を提供しています。
しかし、ランキングで上位に位置するような人気のエリアは、物件の価格が高めに設定されていることが多いため、注意が必要です。

■6.「単身者の多いエリア」

単身者の多いエリアは、ワンルームマンションやアパートの賃貸需要が高いため不動産投資におすすめです。
需要があるため、多少物件の条件が悪くても、すぐに入居者が決まる可能性があります。

単身者向けの物件を運用する際には、単身者が多く住むエリアを対象にすることで、安定した利回りを見込むことができます。

■まとめ

この記事では、不動産投資の危険エリアの特徴と推奨されるエリアの選び方について説明しました。
危険エリアや推奨エリアの選び方を事前に知っておくことで、賃貸需要が高いエリアを容易に見つけることができます。
また、リスク対策を行うことも可能です。

不動産投資では、エリアと物件の選定が非常に重要です。
不動産投資に関心がある方は、専門家の助言を参考にしながら、条件の良いエリアと物件を選ぶことをお勧めします。