マンション投資は、不動産投資の一形態で、購入したマンションを賃貸または売却することによって収益を得る手法です。不動産投資を開始する際には、マンション投資を含む基本的な知識を新たに理解することが多くの人にとって重要です。

今回は、不動産投資、特にマンション投資の種類、仕組み、メリット、注意すべきリスクなどを初心者にも分かりやすく解説しています。不動産投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

｜マンション投資とは？

マンション投資とは、マンションを購入し、賃貸または売却から収益を得る活動です。
この投資には、個々の部屋を購入する区分投資と、建物全体を購入する一棟投資の二つの形態が存在します。

物件の選択肢には、新築物件と中古物件があります。
また、部屋のサイズやレイアウトに応じて、単身者向けやファミリー向けなどに分けることができます。
詳細は後ほど説明しますが、投資対象となるマンションのタイプによって、初期投資額や利回りが異なります。

■マンション投資で収入を得る仕組み

マンション投資では、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つの収入源があります。

【インカムゲイン】

インカムゲインとは、資産保有から得られる収益のことです。資産を保有することで、低リスクで安定した収益を継続的に得ることができるのが利点です。例えば、マンション投資では、毎月の家賃収入がインカムゲインとなります。

【キャピタルゲイン】

キャピタルゲインとは、資産を売却して得た利益のことです。購入価格よりも高く売れば利益が出ますが、安く売ると損失を被るリスクもあります。新築マンションでも価値がすぐに下がることが多いため、購入価格以上で売却できる物件は少ないでしょう。

｜マンション投資のメリット

ここでは、マンション投資の具体的なメリットをみていきましょう。

■リスクとリターンのバランス

マンション投資は、不動産投資の一種で、特にミドルリスク・ミドルリターンの投資とされています。株式やFXなどの金融商品と比較すると、価格の変動が少なく、短期間での大きな価格変動の可能性が低いです。

さらに、入居者がいる場合は、インカムゲインとして長期にわたり安定した収入が見込めます。

■年金や保険の代わりになる

マンション投資は、老後の生活資金の準備に役立つ手段です。継続的な家賃収入は、年金や保険に代わる安定した収入源となり得ます。

さらに、修繕や管理を外部の業者に委託することで、オーナーが物件に常にいる必要がなくなります。そのため、本業に忙しい人でも、老後の準備として不動産投資が適していると言えるでしょう。

■節税効果を期待できる

マンション投資による赤字が生じた際は、会社からの給与所得とマンション投資の赤字を合わせて「損益通算」を適用することが可能です。損益通算を利用することで、所得税や住民税の節税が見込めます。

さらに、相続や贈与を現金で行った場合、評価額は100％となりますが、マンションの場合は評価額が下がるため、相続税や贈与税の節税に有効です。

■資産としての価値を期待できる

マンション投資は、現物資産としての価値も期待できます。
たとえば、自分の趣味のためのセカンドルームとして利用したり、子どもが住む部屋として活用したり、さまざまな利用価値があります。

｜マンション投資のリスク

マンション投資を始める場合は、リスクについても把握することが大切です。

■空室リスク

マンション投資において、継続的な家賃収入を得るためには入居者の存在が不可欠です。
そのため、入居者が十分に確保できなければ、支出が収入を上回るリスクがあります。

空室リスクを軽減する対策としては、資産価値が下がりにくい物件を選択することが挙げられます。
入居希望者が見つかりやすい物件を選べば、空室リスクを減らすことができます。

■修繕・維持リスク

マンションは新築でも中古でも、時間が経過すると古くなり、修繕が必要になります。そのため、修繕や維持費用は毎月積み立てる必要があります。特に築年数が多いマンションでは、修繕費用が高くなることがあるので、注意が必要です。

■自然災害リスク

自然災害、例えば地震や火災が発生した場合、マンションが損傷したり倒壊するリスクがあります。その結果、家賃収入が途絶える可能性も考えられます。

ですから、予期せぬ事態に備え、災害対応型の保険への加入が重要です。さらに、マンションを購入する際には、その築年数を確認することも忘れないでください。

■金利変動リスク

マンションを購入する際、多くの場合不動産投資ローンを利用します。このとき「変動金利型」を選ぶと、金利が上昇するリスクがあります。

金利が予想以上に上がると、返済額が増加し、結果として利回りが低下する可能性があります。金利の上昇にも対応できるよう、無理なく返済可能な借入額を選ぶことが重要です。

｜マンション投資で失敗しないための5つのポイント

マンション投資に失敗しないためには、事例を学ぶことが重要です。ここで、押さえておくべき事例を紹介します。

ポイント①：利回り以外の要素もチェックする

物件を探す際には、利回りの高さだけでなく、他の要素も考慮することが重要です。
例えば、利回りが高いという理由だけで物件を購入した場合、最寄り駅からの距離が遠いなどの他の条件が不利であれば、空室が続き、利益につながらない可能性があります。
物件選びでは、利回りだけでなく、築年数やグレード、立地なども総合的に検討しましょう。

ポイント②：立地の良い物件を選ぶ

地方都市でのマンション投資は、物件価格が比較的安価であり、その購入コストの低さが魅力です。
ただし、賃貸の需要が低いため、入居者が見つからないリスクがある点には注意が必要です。

一方、都心部では、進学や就職のために郊外から移住する人が多く、賃貸の需要が高いです。
そのため、マンション投資においては、空室リスクが低い都心部の物件が好ましいと言えるでしょう。

ポイント③：購入する時期を見極める

マンションに限らず、不動産の購入タイミングは価格やローン金利に大きく影響されます。
短期間での売却や節税目的での購入を考えている場合、高価格や高金利は大きなリスクとなり得ます。

不動産価格と金利は常に変動しており、常に同じ価格が続くことはありません。
過去のデータや経済動向を参考に、現在の市場状況を分析することが重要です。

しかし、条件が良い物件は人気が高く、価格や金利に関わらずすぐに売れてしまうことがあります。
理想的な物件を見つけた場合は、リスクをある程度受け入れ、思い切って購入する勇気も必要です。

ポイント④：手元の現金には余裕を持つ

マンション投資には税金、維持管理費、保険料、修繕費などの支出が伴います。
特に修繕費は予期せずに発生することがあり、予想以上に高額になることもあるため、大きな負担となる可能性があります。

空室が出ると家賃収入が途絶えます。
家賃でローン返済をしている場合、滞納のリスクが生じます。
滞納が続けば、最悪マンションを失うことになるかもしれません。

そのような時、手元に現金があれば緊急事態に対処できます。普段から家賃収入の中から一部を取っておき、予期せぬ出来事に備えましょう。

｜要約：マンション投資は初心者にもおすすめです。基本をしっかりと理解しましょう。

不動産投資において、特にミドルリスク・ミドルリターンを目指すマンション投資は、区分投資や一棟投資など、多様な方法が存在します。
それぞれの特性を事前に理解し、自身に適した不動産投資を選択することが重要です。

物件を選ぶ際には、利回りのみならず、立地や築年数といった要因も検討する必要があります。
不動産投資の初心者は、失敗を避けるために専門家のアドバイスを求めることが望ましいでしょう。