不動産投資は会社員や公務員の方の税金対策や将来の年金対策として有効な手立てですが、目先の利益を追求し「利回り」ばかりを重視して物件選びをすることは危険が伴います。

利回りは不動産投資を検討する際の重要な指標の１つです。
利回りの意味や相場を詳しく知り、どのように理解して判断するかを考えてみましょう。

｜不動産投資における利回りとは？

利回りとは、借家経営を行う際に、投資金額に対して1年間の家賃収入がどれだけ受け取れるかを示した指標です。

不動産投資における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

■「表面利回り」(グロス)

表面利回りとは、経費である管理費や固定資産税などを含めず、年間の家賃収入の総額を物件購入価格で割った数字です。
「グロス利回り」と表現されることもあります。

表面利回り(％)＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

■「実質利回り」(ネット)

実質利回りとは、年間家賃収入から固定資産税、管理費、修繕積立金などの経費を差し引いて物件購入価格に購入時の諸費用を加算して割った数字です。
「ネット利回り」と呼ばれることもあります。

実質利回り(％)＝(年間家賃収入－年間経費)÷(物件購入価格＋購入時の諸費用)×100

｜表面利回りの注意点

表面利回りとは、満室となった場合の年間家賃収入を物件の価格で割ったものです。

表面利回り(％)＝満室時の年間収入÷物件価格×100

表面利回りは、数値は高く見えますが諸経費が含まれていません。
諸経費は物件によってもさまざまとなっており事前に計算することができないためです。
不動産投資を検討する際に物件を比較検討する場合は表面利回りを、あくまで目安とし、実質利回りを計算することをおすすめします。

一般的に収益用不動産は新築～築浅、好立地であればあるほど利回りは低くなります。
逆に築年数が古く(築古)都心部から離れた郊外では利回りが高くなる傾向にあります。

｜地域で利回りの特徴がある

　

■大都市の都心部の物件

・人口が集中しているため空室になる可能性が低い
・家賃が下落する可能性が低い
・将来、売却時に大幅に値下がりする可能性が低い
・人気エリアは取引が活発

これらの理由により不動産投資を行う上で安定性が高く、人気が高いので利回りは低くなります。

■郊外や地方の物件

・空室になる可能性が高い
・家賃が下落する可能性が高い
・将来、売却時に大幅に値下がりする可能性が高い
・人気がないエリアは取り引きが生まれにくい

これらの理由により、不動産投資を行う上での安定性が低く、価格を下げなければ取引が生まれない状況に陥ります。
価格を下げるので利回りは高くなるのです。

｜利回りが高い物件は注意が必要

築古の中古物件を検討される場合は適正家賃で入居付けされているかどうか注意する必要があります。
場合によっては物件情報に想定利回りが記載されていることも珍しくありません。

物件購入後、大きく家賃を下げなければ入居者を確保できない状況に陥る可能性があります。
また、築年数が経過している築古の物件では専有部分の修繕に費用が発生する恐れがあります。

設備の老朽化に関しても、設備交換(エアコン、給湯器、浴室乾燥機)は必ずどこかのタイミングで交換が必要となりますので注意が必要です。
共用部は水道管やエレベーターなどの老朽化に応じて修繕が必要となりますので修繕積立計画を注意深く見ることが大切です。

｜低利回りの物件のメリット

不動産投資は家賃収入を未来永劫受け取り続けるという考えもありますが、途中で売却して売却益を受け取るという方法もあります。
その場合は毎月のキャッシュフロー、節税で還付される税金、売却時の売却益などをトータルで考える必要があります。

どちらの場合もそうですが安定して収益を上げ続ける物件を所有することが重要です。
高い利回りを目指すのではなく低いリスクで安定的に長期に渡って収益を確保することが大事だと言えます。

好立地の新築～築浅の物件は利回りこそ低いですが、入居率は高く、家賃の安定性も図れるため金融機関の評価も得やすく、将来的に売却した時の売却益なども期待できます。

長期で行う不動産投資では高利回りより低リスクを選択するのが不動産投資を成功させるための秘訣と言えるでしょう。

｜まとめ

不動産投資を行う上で重要なことは空室の状態を作らず安定的に家賃収入を受け取れる物件に投資することです。
入居率が高く空室期間が短い物件とは、好立地であり、物件に魅力があることが大切です。

不動産投資において利回りを理解することは重要であり、表示されている利回りだけではなく自身で実質利回りを計算し、その他の要素も並行して考え、検討することをおすすめします。