｜9年連続転入超過

大阪市は9年連続で転入超過となっており、快調に人口流入が続いています。
年齢層別にみると20歳代～30歳代と若い世代が多く、単身用マンションの需要が高いと言える状況にあります。

人口流入の大きなきっかけは高層マンションの増加ですが、年配層が高層マンションへ転入し、その空いたマンションに若い世代が空室を埋めるようになりました。

ここ近年では勤務先に近い物件が重宝されており、大阪市の中心部は入居率も高くなっています。
『職住近接』のニーズが高まりインバウンド需要や大阪・関西万博の雇用面への期待で大阪に人が集まる傾向にあります。

｜地価上昇

大阪は2016年と2017年に地価上昇率で日本一となりました。

2012年～右肩上りとなっていましたが2020年に新型コロナウイルスの影響で地価は一旦下落しました。
その後2022年には再び上昇に転じ2023年は更に上昇しています。

地価上昇の背景には、低金利でローンが利用しやすく、高額な不動産購入を後押しする要因となっていることや、関西圏では人口減少が続いている中、大阪府への人口流入は全国最多となっており、不動産への需要が高まっているものと考えられます。

また2025年開催予定の大阪・関西万博をはじめ、同エリアではIR(大規模統合型リゾート施設)や地下鉄の延伸も計画されており、地価上昇の要因となっています。
2013年に大阪・梅田を大きく進化させたグランフロント大阪の完成、そして現在進行中の「うめきた2期」の開発は2024年に街開きを迎えます。

オフィス、ホテル、商業施設、住宅などが建設され、今後さらに人の流れが活発となり地価は上昇し、大阪の不動産投資に追い風となることが予想されます。

｜ホテル増加、稼働率80％

大阪市のホテルは2019年～2023年までに135施設が増加しました。
現在489施設となっており5年間で38％の増加率でした。

コロナ過の渦中でもホテルの建設は進められアフターコロナ後の訪日外国人や国内の旅行客の増加を見込んで準備してきた様子が分かります。

現在、大阪のホテルの稼働率は80％となっており東京の76％を上回りました。
2025年には関西・大阪万博の開催を予定しています。

また、2030年秋ごろにはカジノを中核とした統合型リゾート施設(IR)の開業も予定しており、今後さらにホテル需要は増加していくことが予想されます。

主要エリアにおけるホテルの建設ラッシュは、同時にマンション建設の減少にも繋がります。

都心部の駅近などの利便性の高い用地は、ホテル用地、マンション用地どちらにも好都合な用地であるため、ホテルの建設ラッシュが進むとマンションの建設は減少します。
需要は増加するのに対し供給は減少しています。

このような状況は大阪の不動産投資においてはチャンスと言えるでしょう。

｜移民受け入れ政策

現在、大阪市内には154の国や地域を出身とする152,560人の外国人住民が居住しており、全市民の役5.6%を占め、人口・比率ともに政令指定都市では最多となっています。

大阪市は人口減少の時代において社会的機能を維持していくためには、外国人住民を含め全ての人々が最大限に能力を発揮できるまちづくりが必要との考えです。

大阪府では「特定技能制度」が創設され、今後、大阪府では相当数の外国人材の受け入れが見込まれています。
※特定技能制度　即戦力となる外国人労働者を受け入れる制度。令和元年～令和5年までの5年間で最大345,150人(全国)受け入れる見込みです。

西日本を中心に地方から大阪への人口流入に加え、外国人労働者の受け入れも活発になるため賃貸住宅の需要は更なる高まりをみせそうです。

｜まとめ

大阪の不動産投資がおすすめできる理由として、人口増加、転入超過が継続していることやホテルや商業地、オフィス、鉄道などの大規模な再開発が多数行われていること、また大規模なイベントを控えていることなどが挙げられます。

物件価格は東京より安く利回りが高い大阪の投資マンションは全国の方だけではなく海外の投資家も数多く参入してきています。
中長期で行う不動産投資は安定性や安全性が求められます。

東京より安く融資が受けやすい大阪の物件であればリスクを最小限に抑えながら不動産投資が行える可能性が高いと言えるでしょう。