「2025年問題」とは、団塊の世代と呼ばれる1947年～1949年生まれの方々が75歳以上の後期高齢者となることによって、人材不足や社会保険料の負担が増え、1人あたりの負担はますます重くなることが問題視されていることです。

また、事業継承や医療体制の維持に対しても影響が懸念されており、人口減少に対して、高齢化率が上昇することにより社会問題が継続して起こりうるといわれています。

人口が減少し高齢化が加速する中で、不動産の需要の低下が懸念されており、人口構造が変化することによって賃貸における需要の低下が問題視されています。
これが不動産投資における「2025年問題」です。

市場の動向によって投資計画の狂いが発生する恐れがある不動産投資では、2025年に起こる可能性のある問題に対して事前に考え、理解し、リスヘッジを行う必要があります。

今回は、不動産投資における2025年問題を考えてみましょう。

｜2025年に不動産価値が下落する？不動産投資における2025年問題とは

人口構造の変化により、さまざまな問題が懸念されている「2025年問題」。
日本の人口は2010年～減少が続いており、2025年には800万人いるとされている団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり国民の5人に1人が後期高齢者という状態になります。

また、内閣府が公表している「高齢社会白書」によると2025年には75歳以上の人口が2180万人、65歳～74歳の前期高齢者と呼ばれる世代の人口が1497万人になると予測されており、国民の3人に1人が65歳以上という計算になり、超高齢化社会を迎える事となります。

75歳以上の人口が占める割合が18％、65歳以上の人口が占める割合が35％になると予測されています。

こういった状況の中、高齢者の物件購入や新たに賃貸へ引っ越しをするという行動は低くなることが予測されており賃貸住宅・分譲住宅、どちらにおいても需要の低下が懸念されています。

（出典：厚生労働省「我が国の人口について」）

｜高齢化と人口減少による空き家・相続問題

このような状況が予測されている中、問題視されているのが高齢化による空き家・相続の増加です。
高齢化と人口減少によって直近30年間では2倍以上に増加しています。

空き家の増加は年々増え続けており、大きな社会問題となっています。
空き家の増加は不動産の供給が過多になる可能性が高く、需要と供給のバランスが崩れてしまう恐れがあるので不動産価格への影響が懸念されています。

もう一つの問題が相続の問題です。
高齢化と人口減少が進む中で相続件数が増加します。
相続登記をせず所有者が分からない不動産が増加する問題が起きており、来年4月から相続の義務化が始まります。

相続した物件の売却が予測されますので市場の供給量が増える事となり、少子高齢化や人口減少により不動産需要が減少した結果、不動産価格への影響が懸念されています。

｜不動産価格はどのように変化する？

2025年には人口が大きく変動することや制度の変更などにより不動産の需要と供給のバランスが大きく変化する可能性が高いので、不動産価格の推移や賃貸需要をよく見極め投資を行う必要があるでしょう。

2025年問題では、地方の不動産を中心に価格の大幅な下落が予想されます。

不動産は流動性の低い商品なので急激に上下することはありませんが、地方の不動産価格は徐々に下がっていくことが予測されます。
このようなことを踏まえて不動産投資を検討することが必要です。

不動産投資で一番重要な投資エリアの選定では地方や郊外は、なるべく 避け利便性の高い都市部の駅前立地などを選ぶことが重要です。
また、築年数の古いものではなく新築や築浅の中古を選択することが安定性の高い投資になるといえます。

需要のないところには新築の供給は行われませんので、現在、建設中の新築マンションや分譲中のマンションは賃貸重要が見込めるという判断で計画が進められています。

｜まとめ

人口と不動産は密接に関係しています。
社会情勢や人口変動、日本政府の政策などをよく注視しながら不動産投資戦略を考え検討してみてはいかがでしょうか。