2023.12.22

貯蓄から投資へ。不動産投資の在り方とは


2023年5月8日よりコロナが2類から5類に移行され、経済活動が活発になってきています。
また、日本企業の業績が堅調で2023年4~9月期決算の集計は前年度と比較すると3割増しとなり最高益を更新するペースとなっています。
さらに2023年10月の訪日外国人の数は251万人を超えコロナ過以降初めて、2019年の同月を超える基準となり景気回復の要因となっています。


このような状況下の中、どんどんとインフレは加速しており、資産の大半を「現金、預金」で保有している日本国民は対策を迫られている状況です。
インフレ下では、貯金していれば資産を守れるという過去の常識は通用しなくなります。
今後さらに物価上昇が続けば現金の価値はどんどん下がっていくこととなります。


30年近くデフレが続いた日本では、現状の物価上昇を一時的な現象だと捉えている方も少なくはありません。
確かに物価が一方的に上昇し続けるとは限りませんが、国内だけではなく国外にも目を向けてみると物価上昇が今後も続く可能性は否定できません。
物価上昇が進むと、モノやサービスの価格が上昇することになり、企業は売上が上がりやすくなるので、収益が期待できます。
結果的に株価が上昇する可能性は高くなります。


実物資産である不動産や金なども価格の上昇が見込めるため、投資を行っている人と行っていない人の資産格差はどんどんと拡がっていきます。
このような状況にある現在、多くの国民の「投資」に対する関心が大きく高まっています。
日本政府は国民に対して今年を「資産所得倍増元年」とし「貯蓄から投資へ」というメッセージを発表しており、資産を増やすこともそうですが、資産を守るために投資(資産運用)が有効な手段とされる局面となりました。



|超高齢化社会の準備


厚生労働省の調べによると、日本人の平均寿命は2023年では男性81.05年、女性87.09年となっています。
また、100歳を超える方が9万人を超えており100歳を超えるまで生きることも珍しいことではなくなりそうです。
長生きできること自体はポジティブな印象を受けますが、定年退職後から始まる老後生活が長くなるということは、それなりの準備が必要となります。


公的年金の受給額は年々減少しているのに対し、物価上昇は続いており、年金だけを頼りに余裕のある老後を迎えることは難しくなっています。
「人生100年時代」とは超高齢化社会を迎えるにあたって、国民のライフスタイルの見直しが迫られているということです。


資産を増やすことができればそれに越したことはないですが、資産を増やす投資は当然リスクが発生します。
かと言って、何もしなければ資産は目減りしていく一方です。
数多くある投資商品で「資産を増やす投資」「資産を守る投資」の種類をみていきましょう。



|資産を増やす投資


資産を増やす投資方法としては、投資信託、株式、外貨預金、国債、などが挙げられます。


●投資信託

投資信託とは投資家から集めたお金を資産運用のプロであるファンドマネージャーが運用し、そこで得た成果を投資家に分配する金融商品です。
プロであるファンドマネージャーは集めたお金を債券や株式、不動産などに分散して運用を行います。


少額からの投資が可能となっており、専門家に任せることができるので初心者の方も始めやすい投資となっています。
ですが、その反面、販売手数料や信託報酬、解約手数料などのコストが発生します。
また、ファンドマネージャーが優秀でない場合は運用成績が落ちてしまったり、元本割れするリスクもありますので注意が必要です。



●株式投資

株式投資とは、会社が資金を調達するために発行する証券のことです。
株式を購入すると会社の株主になることができます。
株式の銘柄によっては配当金や株主優待などを受け取れる場合もあります。


株式投資は会社が発行する株式を購入して株価が上昇した時に売却を行うことで差額が利益として受け取れる投資方法です。
将来性のある会社に投資を行い、利益獲得を目指します。
また、株主となることで企業の経営に携わることができる議決権などの権利が得られるメリットもあります。


一方で株式投資は元本保証がありませんので株価の変動により損失が発生してしまう可能性もあります。
また、その銘柄の会社が倒産してしまった場合は株式の価値がなくなってしまい投資資金が戻ってこないこともあります。



●外貨預金

外貨預金とは、海外の通貨で預金することです。
外貨建てでは元本保証されており、利息も外貨で受け取ることとなります。


日本円に比べて高金利の通貨が多いのが魅力で、円安になって為替差益が発生すると円安が進むほど利益は大きくなります。
但し、円高になると預け入れた元本部分に為替差損が発生しますので注意が必要です。



●国債

国債とは、国が発行する債券のことです。
国債は国が発行されているため他の金融商品に比べると比較的、安全性が高いとされています。


株式投資を例にすると、株式は値動きが激しい為、元本割れするリスクが高いといえます。
国債は国が財政破綻しない限り、償還まで保有していれば元本割れする可能性は極めて低いです。


その一方で個人向け国債は途中解約できるのが1年後以降となるため、すぐに解約できるわけではありません。
また、途中解約した場合はリターンが小さくなります。
国債は安全性が高い反面、他の金融商品と比べると金利が低くローリスク、ローリターンの運用方法と言えます。



|資産を守る投資


現金以外の資産を持つことで、資産の防衛に役立つのが、現物資産である「金(ゴールド)」や「不動産」です。


●金(ゴールド)

金投資には、利息や配当などはありませんが、実物資産である金は世界的にみても、その価値が認められており無価値になる心配がありません。
また、インフレやデフレなどの景気に左右されない特性があります。


インフレ時にはモノとしての価値が上がるため金の価格が上がります。
デフレ時には価格が下がるのでは?と思われかもしれませが、リーマンショックのデフレ時には金価格は高騰していました。


その背景には株式や債券と違い破綻することのない金への投資が増加したため需要が増え結果的に金価格は上昇しました。
これらが実物資産の強みです。



●不動産投資

不動産投資とは不動産を貸して賃料収入を得る投資方法です。
なじみのある言葉で表すと『大家さん』です。


不動産の種類は戸建、一棟アパート、一棟マンション、区分マンション、など投資対象は多岐にわたります。
その中でも会社員や公務員などに一般的な投資対象になるのが単身用の区分マンションになります。


不動産投資の特徴は銀行融資(投資マンション専用の住宅ローン)を利用できる点です。
住宅ローンを活用することで自己資金をほとんど動かさずに物件購入することができます。
また、マンション経営を行う中でローンの利息部分は経費として計上できます。


その他の経費(減価償却費、固定資産税、修繕費など)とあらゆる費用が『経費』として認められます。
会社員の場合、給与所得と不動産投資での損益を損益通算できるため、源泉徴収されている税金が還付される可能性があります。
会社員の方の節税対策として所得税や住民税を減らすことができます。


もう一点がローンを活用することによって受けられるメリットとして団体信用生命保険に加入することができる点です。
ローンご利用期間中に万が一死亡した時や高度障害になった場合は保険で支払いが賄われますので家族に支払いが残らず、支払いが終わった状態での不動産を残してあげることができます。


また、不動産投資はインカムゲイン(運用益)とキャピタルゲイン(売却益)の両方を狙える投資です。
安定的な家賃収入を副収入として年金の足しに受取ろうと考える方もいますが将来、地価の値上がりや家賃相場の上昇により購入価格よりも高くで売却ができるケースもあります。



|メリットが多く始めやすいのが不動産投資の魅力


少ない資金で始めることができ、ほとんどの支払いは家賃収入で賄うことができる。
節税対策によって手取り収入を増やすことができる。
生命保険に加入できる。
などたくさんのメリットがあります。


その一方で不動産投資にはデメリットやリスクがあります。
それは空室リスクや家賃の下落リスクです。


不動産投資を始める上で一番大事なポイントは立地選びだと言えます。
利便性、賃貸ニーズが高い人気のエリアを選択する必要があります。
また、将来的にリフォームや設備の交換費用が発生しますので事前に準備しておく必要があります。


不動産投資は目的によって投資対象が変化しますので自身が安定的な投資を望むのか、または多少リスクを負ってでもリターンが大きいものを望むのか、投資スタイルを見極めて自身に合った投資を行うことをおすすめします。
不動産投資の在り方とは、好立地の物件であれば比較的低いリスクで、たくさんのメリットを受け取れる安定的な投資方法だと言えます。



|まとめ


人生100年時代に備えるべく、色々な種類の金融商品の特性を知ることが重要ですが、リスクの低いものからリスクの高いもの、またリターンの低いものからリターンの高いものまであります。
自身のライフスタイルに合った金融商品で資産形成を行うためにも、まずはそれぞれ商品の特性を見極め、よく知った上で検討することをおすすめします。

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