｜マイナス収支でも問題ないって本当？

不動産投資において、月々の収支がマイナスでも問題ないかどうかは、その物件の条件によって変化します。

条件1.【売却時に利益が期待できる場合】

毎月の収支が赤字でも将来、物件を売却する際に大きな利益が期待できる場合は、毎月のマイナス収支も許容できるかと思われます。

条件2.【ローン返済後家賃収入を受け取る場合】

ローンのお支払いが全て終了し、家賃を収入として受け取る場合も、支出した分を回収できればそこからはずっとプラスに働くという考え方もできます。

条件3.【物件価格が高すぎる場合】

家賃収入に対して物件価格が高すぎる物件には注意が必要です。

収益マンションの価値とは『家賃収入がいくら受け取れるか』ということになりますので相場賃料を詳しく知ることは大切です。
修繕積立金などは将来的に値上げする前提なので、その分、収入が減少し、実質的に価値が目減りしてしまう可能性があることは頭に入れておきましょう。

不動産投資は一辺倒な投資手法ではなく、ローン利用期間や繰上げ返済の活用、家賃の値上げ、値下げなど、場面場面で条件は変化します。
変化はしますが、不動産投資が比較的安定的だと言われるその所以は変化の幅が小さいということです。

｜マイナス収支でもローンを利用したほうが効果的

不動産投資は、投資物件を現金購入して家賃収入を受け取る方法もありますが、スタンダートな投資手法としては、毎月の家賃収入で毎月の投資物件のローン支払いを賄うのが基本的な方法となっています。

現金購入できる方が少数であるということもありますが、実は住宅ローンを利用した方が、遥かにメリットが高くなる理由があります。

その1.【手元の資金を動かさずに始めることができる】

投資を始めるにあたって、色々な金融商品がありますが資金が必要な場合がほとんどです。
お金が無くてもできるという意味ではなく、敢えて手元の資金を動かさないという意味合いです。

不動産投資は長期でリターンを狙う投資方法です。
資金を動かさないことで様々な機会損失を防ぐことが可能です。
敢えて手元の資金を出さずに始めることで、その資金は他の金融商品で運用することもできます。

また、日本は長期間に渡って超低金利が続いています。
この超低金利は利用者側にとって有利な状態と言えるため、資金調達のコストを抑え、堅実な不動産投資を始める方が増えています。

その2.【節税と相続の対策】

不動産は償却資産になりますので、価値の目減り分を減価償却として経費計上することができます。
実際にお金が出ていくわけではないですが、経費として計上できるので、節税対策に活用されることが多くなっています。

この経費計上できる項目の中にローンを利用した時に発生する金利も含まれます。
建物部分の取得にかかった金利のみではありますが、節税に有利に働く場合があります。

また、賃貸不動産は相続財産としての評価額が低くなるため、相続に対しても有効な手立てとなっています。

その3.【生命保険やがん保険などに加入することができる】

マイホーム購入時に利用可能な住宅ローンに付帯する団体信用生命保険と仕組みは同じで、万が一、契約者が死亡または高度障害になった場合はローンの残債が保障されます。

また、三大疾病や八大疾病に対応する就業不能保障などが付帯する商品もありますので、不動産投資を始めると同時に保険に加入することができます。

｜まとめ

不動産投資において月々の収支バランスは非常に重要です。
プラス収支で運用できる物件が好ましいですが、物件によってはマイナス収支の物件もあります。

マイナス収支を許容して物件購入される際は、十分な資金を用意しておくことが重要です。
予備資金を準備して予期せぬ支出に備えましょう。

不動産投資における成功の鍵は、リスクとリターンを十分に理解し、計画的に投資を進めることが大切です。
不動産投資のプロに相談することをおすすめします。