富裕層＝不動産というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
不動産は昔から富裕層に人気の投資案件です。
なぜ富裕層の人々が不動産投資を行うのでしょうか？

その理由は、様々ですが、主な理由としては安定資産であることや、節税効果、レバレッジ効果が得られることが挙げられます。
富裕層が行う不動産投資とは？その方法や、ポイントなどを詳しく見ていきましょう。

｜節税効果

富裕層が不動産投資を行う場合、そのほとんどが相続税の対策として不動産を所有しています。
例えば、1億円の現金を相続するよりも、1億円で不動産を購入して相続した場合の方が税金の負担が抑えられる仕組みとなっています。

相続財産としての不動産は、実際の取引価格よりも評価が低くなり、これを利用した相続税対策が可能です。
賃貸物件の場合は、使用制限があるため、さらに評価額を下げることができます。

また、ローンを利用することによって、相続された財産から債務分を差し引きした額が相続税の対象となることを利用した節税対策をする富裕層もいます。

全ての場合に不動産ローンの活用が有効なワケではありませんが、多くの富裕層は、このような節税スキームを利用して相続税対策を目的とした不動産投資を行っています。

｜安定した収益性と資産価値の上昇

不動産投資は、安定した収益性が魅力の1つです。
好立地での賃貸物件からの家賃収入は安定しており、都心部の好立地であれば、不動産としての価値も時間の経過とともに上昇することが期待されます。

特に人気が高い場所や成長が見込まれる再開発エリアなどでは、投資した不動産の価値が上がることがあります。

｜分散投資

投資の王道は「長期・積立・分散投資」と言われますが、長期に渡ってコツコツと積立をすることによって、お金が増えることはイメージしやすいですが、分散投資がなぜ必要なのでしょうか。

ほとんどの富裕層は分散投資をしています。
その投資先の1つが不動産であり、投資先を複数に分けています。

新型コロナウイルスの感染拡大によって市場は一時的に大きく値下がりしましたが、その前後であっても富裕層の金融資産の内訳は大きく変わっていないと言われています。
値下がり時に慌てて売買するわけではなく、様々な資産に分散投資を続けています。

富裕層は分散投資をすることでお金を減らすことなく堅実に増やし、複利効果を活用した投資をしています。
投資リスクを分散するために、堅実な不動産を投資の一部として運用しています。

｜インフレの影響を受けない

不動産は実物資産です。
実物資産である不動産はインフレ時に影響を受けることが少ないと考えられています。
物価が上昇する状況のインフレ時では、家賃や不動産の価値も同様に上昇する可能性があります。
これにより、資産価値の保護とインフレに対するリスクヘッジとしての役割が期待されます。

｜税制上、有利に働く

不動産投資には税制上の優遇措置がある場合があります。
不動産投資とは不動産を賃貸して家賃収入を得るということになるので不動産経営をしているとみなされます。
この場合、家賃収入を得るためにかかった経費が認められるため、税制上、有利に働きます。

｜レバレッジ効果を期待

レバレッジ効果とは『てこの原理』のことです。
不動産投資においてレバレッジ効果とは、少ない自己資金と住宅ローンを併用することによって、大きなリターンを得ることを言います。
敢えてローンを利用することに疑問を抱く方もいらっしゃるかもしれませんが、ローンを活用することによって投資効率が格段に上がります。

例えば、1,000万円と3,000万円の物件があります。
どちらも利回り5％であれば3,000万円の物件の方が家賃収入を多く得ることができます。
1,000万円の余剰資金で1,000万円の物件を購入するより、1,000万円を頭金とし、3,000万円の物件を2,000万円のローンを利用して投資をしたほうが、投資効率が高くなります。

住宅ローンを活用して実物資産が購入できるのは不動産投資におけるメリットと言えるでしょう。

｜不労所得

不労所得とは『働かずに得ることができる収入』のことです。

賃貸管理は自分でする必要はなく、管理のプロである管理会社に委託することができますので安心です。
入居者がいるかぎり家賃収入は安定して受け取ることができますので老後も安定した収入を確保することができます。

初めから現金で一括購入する方法もありますが、ローンが利用できる方はローンを利用することによって生命保険やがん保険などのメリットを受けることができます。

また、就労中は家賃収入を返済に充てることによって、家賃収入でローンの支払いをするという、お金の流れを作ります。
定年を迎える頃にはローンの残債は減っています。
この減った残債に対して一括返済をして、家賃収入を年金の足しに受け取る方が増えています。

なぜなら、銀行にお金を預けていても増えないからです。
自身の所有している不動産に対して、銀行にプールしている資金を投下することによって効率の良い運用をすることができるのです。
このようにして不労所得を作り、安定した老後を迎えることができます。

｜まとめ

富裕層が不動産投資を行う理由とは、より確実に安定的な運用をするために、安定的な実物資産である不動産を利用した投資を行っている場合が多いです。

また、節税対策や保険としての役割も不動産投資は担っており、メリットは多岐に渡ります。
分散投資の中の1つの柱となる投資であり、レバレッジを利かせることができる投資手法であるため、少ない資金で始めることができます。
実物資産である不動産はインフレによる影響を受けることなく、物価上昇時には不動産価格の上昇も見込めます。
売却してキャピタルゲインを狙うこともできますが、所有し続けることによってインカムゲインとして家賃収入を受け取り、不労所得を得ることができます。

これらは富裕層に限った投資方法ではなく、投資用住宅ローンの利用可能な方であれば、安定的な不動産投資が可能となります。
立地を間違えてはいけませんが、立地と価格さえ間違えなければ安定した運用が可能となる投資です。

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