2024.03.15

『不動産投資』成功のポイントとは?


不動産投資における成功とは、何を持って成功と言うのかは人それぞれ個々によって違います。


【キャピタルゲインを目的とした場合】

キャピタルゲインを目的とした投資を行う場合は、たとえば2,000万円で購入した物件が3,000万円で売却できれば差額の1,000万円がキャピタルゲインとなります。
利益が確定され、成功と言えるでしょう。


【インカムゲインを目的とした場合】

インカムゲインを目的とした不動産投資を行う投資家も多く存在します。
毎月の家賃収入と支払額の差額をプラス収支とし、中長期で時間をかけて行う投資手法です。
売却せずに所有し続けた場合、入居者がいる限り家賃収入は永続的に受け取ることができます。


収益マンションとは、人にマンションの部屋を貸すことによって家賃収入を受け取ることのできるマンションのことですが、収益マンションに投資を行う場合は、家賃収入がどれだけ受け取ることができたのかという事も大きく関係します。


このようにキャピタルゲインとインカムゲインの両方が狙える投資となっているのが不動産投資です。


売却時の転売益と、所有時の家賃収入と支払いの差額におけるキャッシュフローの両方を視野に入れ、投資計画を立てることが重要です。



|貯蓄から投資へ



日本政府は2001年以来、『貯蓄から投資へ』というスローガンを掲げ、国民に投資を促していますが、投資未経験の国民がほとんどの中で大きな動きは観測されていないのが実情です。


2022年11月~『資産所得倍増プラン』が決定されて投資による金融資産所得の増加が期待されていますが、リスク資産の期待収益率の低さや、中途半端な投資促進活動、将来の不安による現金預金志向などの要因により、資産所得倍増プランは阻害されている状況が考えられますが特に重要な課題とされているのが金融リテラシーの低さです。


金融教育を受けていない人がほとんどの日本では、投資に対しての『自信のなさ』が金融行動を実践できない可能性が高いと推察されます。
いくら金融知識があっても『心』が動かなければ行動には至らないということです。



|不動産投資における成功のポイント


そんな中でも区分マンションでの不動産投資が人気を集めているのは、少ない資金で始めることができることや管理などは管理会社に任せることができるなど、難易度が低く、手軽に始めることができるからだと推測できます。
区分マンション投資は人気の副業としても注目を集めています。


ローリスクミドルリターンと言われるマンション投資ですが、全ての区分マンションで投資が成功するわけではありません。


マンション経営の最大のリスクは空室のリスクです。
人口減少や少子高齢化の影響による空室の可能性などが懸念されていますが、ほとんどの問題は立地で解決できます。


つまり、不動産投資における成功のポイントは立地です。
都心の駅前立地やオフィス街のマンションなど中心部であればあるほど良いと言えます。


もう一点は価格です。
受け取れる賃料収入はあらかじめ相場が決定されていることが考えられますので、物件価格が高すぎては収支が合わなくなってしまいます。


不動産投資を行う上で最重要ポイントは『立地』『価格』です。


賃料が全ての基準となりますので、その点にも注目してください。
将来、売却される際の売却額の評価基準は賃料から算出されることがほとんどです。
中古物件として購入をする買い手も利回りを判断基準とします。


交通アクセスが良く、都心部、住環境が良いなど、立地条件は空室リスクを抑えると共に、家賃の下落も抑えることができますので資産価値が下がりにくい物件となります。


空室リスクを抑えた上で、不動産投資の出口戦略も立て易くなりますので、『立地』『価格』、この最重要ポイントは必ず押さえた上で検討しましょう。



|融資が受けられるメリット



また、立地の良い物件は融資が受けやすいなどの利点もありますので、自己資金を敢えて少額にし、レバレッジを利かせる形で不動産投資を行う投資家が多いです。


無制限に借入できるわけではありませんが、物件を担保にする形で年収の7倍から8倍を目安にマンション経営専用の住宅融資を活用することができます。


生命保険や就業不能保障、がん保険などが付帯する住宅ローンもありますので、保険のメリットを受けながら不動産投資を行うことができます。
住宅ローンの支払いが終われば、家賃収入は年金の足しに受取ることができます。


このように将来の年金の対策として不動産投資を行う人も多いので、年金と保険を同時に掛けることができる商品だと言えます。


立地と価格さえ間違えずに空室期間を最小限に抑えることができれば、そのほとんどの支払いを家賃収入で賄える訳ですので、不動産投資は立地と価格さえ間違えなければ成功する確率は高いと言えます。



|まとめ


区分マンション投資はハイリスクハイリターンの投資ではなく、ローリスクミドルリターンの守りの投資です。
安定した投資を望む人や、本業が忙しく、副業に手間をかけることができない人には向いている投資スタイルだと言えます。



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