2024年4月22日に円は1ドル154円85銭まで値下がりし、歴史的な円安ドル高水準を更新しました。
ここまで円安が進んだのは34年ぶりのことで、不動産投資をされている方や、これから始めようとしている方は円安が不動産投資に与える影響について気になる人も多いと思います。

今回は、円安が不動産投資にどのような影響があるのか、為替変動と不動産投資の関係性や今後どのような戦略が有効なのか、見ていきましょう。

1. 円安と不動産投資の関係

2022年の記録的円安は米国との金利差にありました。
FRBが積極的な利上げの継続を示唆したことによって、ドル高円安が進行しました。

その一方で日銀は、金融緩和政策を維持していくことを決定し、場合によっては追加緩和の検討をするという姿勢を崩しませんでした。
円安を容認しているともとらえられる、日銀のこのスタンスが更に円安の流れを加速させ歴史的な円安ドル高の相場となりました。

今回の歴史的円安の背景は2024年3月の米国CPI(消費者物価指数)が予想以上に伸びたため、米国の長期金利が上がり、ドル高円安を招きました。
また、日米の金利差の拡大が意識されたため、ドルを買って円を売る動きが強まりました。

このような歴史的円安が不動産投資に与える影響として、まず考えられえるのが建築費の高騰です。
日本の建築物に使用される多くの建築資材や設備は輸入に頼っているため、円安の状態になると輸入品の価格は上昇しますので建築コストが高くなります。

新型コロナウイルスの混乱は収まりをみせましたが、今なお人材不足は深刻化しており、ロシアとウクライナの争いや、中東情勢の緊迫化もあり、物流への影響や木材や原油などの資源価格が高騰していることもあり建築費はいまだに高騰を続けている状況です。

円安で海外からの投資が増えていることは、今に始まった話ではありませんが、今回の歴史的な円安の流れから、更に外国人による日本の不動産への投資が予想されます。
2022年に1ドル150円まで値下がりし、この時点で日本の不動産はドル経済圏の人からすると『バーゲンセール』のような状態などと表現されていました。

海外マネーの流入により大都市圏の不動産は影響を受ける可能性が高いと予想されます。
2024年4月22日現在で154円台を推移しており、政府の為替介入などに踏み切る可能性も出てきました。

円安は、不動産投資にとってマイナスの要因だけでなくプラスの要因にもなるため、為替変動が不動産投資にどのような影響を与えるのかを把握しておくことが大切です。

円安の状況下ではインフレになりやすく、物価や給料、金利などが上昇するのが一般的です。
ですが、直近でのインフレでは物価だけが上昇し、日本国民には厳しい状況となっています。
このような状況では新築物件への購入は伸び悩み、中古物件や低価格の物件へ需要が高まり、相場の底上げが期待されます。

結果的に中古物件の価格上昇し、家賃も連動して上がる可能性が高く、不動産投資では資産価値や入居率の上昇、また所有物件の利回り好転が期待できるので、不動産投資を行う上では有利に働く可能性が高いと言えます。

2. 資産を分散させる戦略

円安では円の価値が下落し、モノの価値が上昇する状況となります。
円の資産価値が目減りするということです。

円の資産価値が変化しない実物資産や、外貨建ての金融商品(株式投資、債券投資)へと、資産を分散する人が増えます。

日本の輸出関連企業やインバウンド需要で売上増が見込まれる企業、割安な銘柄など、今後、上昇が見込まれます。

金(ゴールド)は、ここ50年で約10倍となり、世界情勢が不安定になると価格が上がる『有事の金』などと呼ばれ、安定した実物資産となりますが、売却した時の売却益のみが利益となります。
利息や配当金など、所有すれば利益を継続的に得られるワケではありません。

その一方で不動産は価格上昇時の転売益だけではなく、所有して貸すことにより、家賃収入を継続して受け取ることができます。
また、円安によって不動産需要は高まることが予想されるため、不動産価格上昇の要因ともなります。

3. 円安時は不動産投資にプラス。円高転換時は？

円安時には海外からの資本流入や資産分散などが起こるため、不動産投資には有利に働きましたが、円高に転換した場合はどのような影響あるのでしょうか？

円高に転じた場合は、建築資材の価格が下落するため、新築価格が安くなる傾向にあります。
新築の需要が上昇すると、中古価格は下がるため、不動産投資を始める方にとっては始めやすい状況となります。

不動産投資は、中長期にわたって安定した家賃収入を得ることを目的とした金融商品です。
短期間で利益を追求するキャピタルゲイン狙いではなく、確実に資産が成長していくインカムゲインを期待した運用方法となります。

円安時も円高時も変わらない収益を上げることができるのが不動産投資の魅力です。
不動産投資戦略を立てる上で重要な為替変動をよく理解しておくことが大切です。

不動産投資は為替や景気の影響を受けるため、今後どうなるのか考えながら状況に応じた戦略を立てていくことをおすすめします。

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