不動産投資とは、安定した収入を期待できる投資方法になります。

将来、ゆとりのある老後生活を迎えるための準備として、注目されている資産運用です。

不動産投資におけるメリットやデメリットなど、正しい情報を得る事が大切です。
不動産投資を始めるに当たって、注意点などを詳しくみていきましょう。

『不動産投資とは？』

不動産投資とは、不動産を購入し、それを貸し出すことによって、家賃収入を受け取ることができる投資のことです。

将来の不安視されている年金の対策や生命保険の代わりとして20代から始める方も増えています。

不動産投資と聞いて難しそうと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、それほど難易度は高くありません。

不動産投資専用の住宅ローンを活用することが可能ですので、自己資金をたくさん準備する必要はなく、購入物件のお部屋の賃貸管理などは、全て管理会社に委託することができます。

そのため、お勤めの方が副業として不動産投資をされている場合がほとんどです。

【不動産投資で利益出す方法は2種類】

不動産投資の利益は、と「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」の２種類があります。

キャピタルゲインとは、保有している不動産を売却することによって得られる売買差益のことです。

たとえば、1000万円で購入した不動産を1500万円で売却することができた場合、差額の500万円（手数料・税金を除く）がキャピタルゲインとなります。

インカムゲインとは、投資した不動産を保有することによって得られる家賃収入のことです。

株式投資の場合は配当金などを指します。
どちらの場合も売却せずに得られる運用益です。
家賃収入は、他の金融商品と比較して、変動の少ない性質があります。

例えば10万円の家賃が倍の20万円になることはありませんが、半分の５万円になることもありません。
空室期間は考慮しなければいけませんが、家賃収入自体は安定しています。

1980年代後半～１９９０年代前半の「バブル景気」の頃はキャピタルゲイン（売却益）を狙った投資スタイルが一般的でしたが、現在では毎月、安定した家賃収入を受け取るインカムゲインを狙った投資スタイルが主流となっています。

【投資対象となる不動産の種類】

不動産投資を行う上で、投資対象となる不動産には、１棟マンション、１棟アパート、区分マンション、戸建てなどがあります。
それぞれの特性をよく理解し、自分に合った適切な物件選びが重要となります。

１棟マンション・アパートは部屋数が多いので、利益も相対的に多く見込めますが、初期費用や物件価格は高額になるため、ハードルが高い不動産投資となります。

区分マンションは1部屋を貸し出す投資方法です。
１棟マンション・アパート比較すると価格は低く、初期費用なども抑えることができます。
ですが、利益は少なくなります。

サラリーマンやＯＬの方に人気のある投資方法となります。

また、戸建てを賃貸する方法もありますが、マンションと比較すると、管理費や修繕積立金などの仕組みがないため、自身で積み立てていく必要があります。

戸建の場合はファミリー層の利用が考えられますので、入居期間は長い傾向にありますが、単身世帯に比べクリーニングやリフォームにコストが多くかかる可能性がありますので注意が必要です。

それぞれの特性を理解し、適切な物件を選択することが求められます。

【新築と中古の違い】

新築物件の利回りは低めですが、入居者の確保がし易く、設備や修繕費用が発生しにくいため安定した資産運用が可能です。

中古は新築に比べて利回りは高いですが、設備の交換や、リフォームなどの修繕にたくさんのコストがかかってしまう可能性がありますので注意が必要です。

不動産投資のメリット

1.安定収入を受け取る事ができる

不動産投資は、入居者がいる限り、毎月家賃収入が受け取れるのが魅力です。
管理会社の管理を委託することで、手間をかけずに安定収入を確保することができます。

2.ローンを利用することができる

不動産投資では、ローンを利用して物件を購入することができます。
毎月のローンの支払いを家賃収入で賄うことができるので、他人資本を活用することによって効率的に資産運用をすることができます。

3.生命保険効果として

ローンを利用して物件購入を行う場合は『団体信用生命保険』に加入することができます。
万が一の事態に備え、返済期間中に死亡した場合は、
保険で支払いが全て弁済されますので、
残されたご家族に負債のない不動産を残してあげることができます。
家賃収入を生活費の足しに受取ることも、また、売却してまとまったお金に換えることも可能です。

4.インフレに強い

インフレになると、物価が上昇し、お金の価値が相対的に下がります。
この影響を受けにくいのが不動産投資の特徴です。
不動産は現物資産であり、不動産そのものに価値があるので価値が下がりにくいです。
そのため、不動産はインフレに強いと言われています。

また、インフレが起こると物価は上昇しますので、これによって家賃も上昇しやすくなるい傾向にあります。
消費者物価指数と共に緩やかな上昇が見込めます。

さらに、ロ－ンを利用して不動産投資をされている場合は、インフレによってお金の価値が下がりますので借入金額が実質的に目減りします。
支払い金額は変わりませんが、支払いをするそのものの価値は下がっていると言えます。

不動産投資のデメリット・リスクになり得る点

不動産投資はデメリットもあります。

不動産投資における最大のデメリット・リスクになり得る点は空室リスクです。
賃貸物件は、ほぼ必ず入居者の入れ替わりが発生します。

入居されている方が退去される場合は、次の入居希望者を募ります。
空室の状況が続けば収入は0になってしまうため、ローンを利用している場合はローン支払いを自身で行う必要があります。

空室の状態が長引けば負担は大きくなるため、空室は最大のリスクと言えます。

このリスクを回避する方法は一つしかありません。

空室リスクを回避する方法は、如何に『好立地』で不動産投資を始めることができるか？ということです。
好立地というのは、入居者の確保が確実にできる場所です。

長期的に需要が見込まれる立地とは、すなわち都心の駅前立地というような利便性に長けた立地のマンションなどが挙げられます。
不動産投資での最重要ポイントは立地にあります。

物件選びは慎重に情報収集を行い、確実に入居者の確保ができる物件を選択することが大切です。

●まとめ

不動産投資は安定した収入を得ることができる、比較的ローリスクな投資ではありますが、空室のリスク、修繕費などのコストがかかる可能性があります。
不動産投資を成功に導くために、十分な知識を身につけ、しっかりと情報収集をした上で不動産投資を始めましょう。