多くの人が不動産投資と聞いて、アパートやマンションなどの賃貸物件の経営を思い浮かべるでしょう。

しかし、不動産経営は需要があって初めて成り立つものです。
現在、地方でのアパート経営の問題点と、リスクが少ないとされる大阪の都心部でのワンルームマンション投資を比較し、どちらへの投資が適切かをご説明します。

■アパート経営に伴うリスクの背景

　

■1.地方のアパート経営でトラブルとなっているサブリースとは

最近、ニュースや新聞、雑誌など様々なメディアで取り上げられている問題が、サブリース契約を通じたアパート経営です。
サブリースとは、大家が建てたアパートを不動産会社やデベロッパーが一括で借り上げ、その不動産会社が運営するための転貸を目的としたシステムです。

サブリース契約により、入居者がいない場合でも家賃収入が保証されるため、表面上は大家にとってリスクがないように見えます。
しかし、実際には契約内容に隠れた落とし穴が存在することがあります。

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■2.若年層人口が都心部へ流出し減少している

地方でのアパート経営がなぜ需要を失っているのかというと、日本の地方では人口減少が進行しており、特に東北地方の減少が目立っています。
仕事を求めて多くの人々が都心部へ移動し、都心部以外では仕事が見つからない状況が若者の減少を招いています。

単に人口が減少する以上に、若者の減少は不動産経営に深刻な影響を及ぼします。
高齢者は自己所有の家に住むことが多いのに対し、自立した若者の住居は主にアパートやマンションなどの集合住宅になります。

マンション、アパートに住んでくれる人の大半は若者なのです。
不動産を買う場所を選ぶときは、人口動態だけではなく、若者がいるかどうかという、人口構成にも気を配らなくてはいけません。

■大阪でワンルームマンションへの需要が高い理由

　

■1.一人暮らしの若者が増え世帯数が増加している

地方のアパート経営が若者の減少と対照的に、都心部では若者の数が増加しています。
たとえば大阪の中心6区では、地方からの人口流入により人口が急増しています。
また、世帯数の急激な増加も特徴的です。

世帯数の増加に伴い、一人暮らし向けの物件への需要も確実に高まっています。
このため、大阪におけるワンルームマンションの経営は、堅実な投資と見なされています。

晩婚化の影響で、30代や40代の一人暮らしが増加しており、若者だけでなく一人暮らし向けの住宅需要が高まっています。
これが都心部のワンルームマンションの需要増加の一因です。
賃貸需要が高ければ、家賃を下げずに経営を維持でき、利回りの安定も期待できます。

また、ワンルームマンションは立地が価値を大きく左右します。
駅近の物件は築年数にかかわらず売却がしやすく、エリアによっては売却益が期待できることもあります。

このような流動性の高さと換金性により、アパート投資よりも都心のマンション投資が優れているとされる理由です。

■2.現在は投資をするには絶好のタイミング

現在、日本はかつてない低金利の状況にあります。日本銀行のマイナス金利政策の継続期間は不明ですが、景気が停滞している中で、公定歩合の引き上げは困難です。

低金利は利点と欠点がありますが、少なくとも投資家にとっては、投資しやすい歓迎すべき状況と言えるでしょう。

■リスクを避けたい場合は、都心部のマンションを選ぶべき

地方のアパートが含むリスクとしては
・サブリース経営の破綻
・若者の減少による需要の低下
が主なものとして挙げられます。

人口が減少すると土地の価格も下落し、売却を希望しても買い手が見つかりにくくなります。
また、木造アパートは耐久性に劣るため、築年数が経過したアパートは金融機関からの融資を受けにくく、その結果、購入者の選択肢が限られてしまうのです。

一方、都心部でのワンルームマンション経営であれば
・比較的少額から始められる
・一人暮らしの世帯が増えているので確実な需要がある
・売却も簡単
・RC造なので建物の価値も落ちにくい
といったメリットがあります。

これから投資を始めようと考えている方、特に初心者の場合は、低リスクで少額から始められるワンルームマンション投資を検討することをお勧めします。