2024.01.15

【2024年 最新版】大阪で不動産投資を始めるべき理由とは


|大阪のマンションは割安で購入が可能


大阪で不動産投資を始めるべき理由として1番に挙げられるのが、東京の1K、ワンルームマンションと比較すると大阪のマンションは割安で購入が可能という点です。



■東京の不動産価格

東京の中心部の不動産価格はオリンピック開催が決定した2013年9月以降、上昇を続け2019年10月の消費税10%引き上げの駆け込み需要や、東京オリンピックに向けた施設の整備のため、建設ラッシュを迎えたことを理由に建築資材や人件費が押し上げられ、その結果、不動産の新築価格に大きな影響を及ぼしました。


新築価格に釣られる形で中古価格も引き上げられ、東京中心部の不動産価格は全体的に上昇を続けることとなりました。


コロナ過においても不動産価格は下がることはなく、2023年には歴史的な円安を背景に海外投資家からの買いが集中し東京23区の新築平均価格は過去最高額となり、新築平均価格が1億円を超える形となりました。


2024年現在、いまだ平均成約価格は高騰を続けており、不動産を売却されるオーナーにとっては有利ですが、これから不動産投資を始める方にとっては毎月の家賃収入と支払いの収支が大きくマイナスとなってしまうため、魅力的とは言い難い状況です。



■大阪の不動産価格

一方、大阪の中心部の不動産価格は緩やかな上昇を続けているような状況で、まだまだ投資商品として、とても魅力のある内容となっています。


具体的に、その内容とは、物件価格が東京の半値程度にも拘わらず、家賃は東京の7割~8割程度の相場となっており、ほぼ全額ローンを活用したとしても毎月の収支がプラスとなる物件が多数存在しています。


東京とは比較にならない、高利回りとなっています。



東京23区と大阪市を比較した上記グラフでは、平均坪単価は東京23区が332万円、大阪市が198万円となります。
坪単価の差額として、平均133万円の開きがあります。



|大阪全体の人口流入が進んでいる


2020年に大阪市は人口の流入を示す転入超過が全国の市町村で最多となり人口集積が一段と進んでいます。
中心部である大阪市だけではなく、大阪府としてみても、2021年の住民基本台帳人口移動報告によると7年連続で転入超過となっています。
大阪市だけでなく大阪全体の人口流入が進んでいるのが分かります。


人口流入の理由はいくつもありますが、まずきっかけとなったのは大阪市内の住宅の増加です。
90年代後半の規制緩和をきっかけに高層マンションの建設が活発化しました。


さらに大阪市はオフィスビルの容積率を緩和したことによって新築のオフィスビルが増加し、老朽化が進んだオフィスビルの跡地に高層マンションが建設されるようになりました。


昭和のトレンドであった、郊外の庭付き一戸建てという概念は、平成の時代には変化し、「勤務先に近い立地」が圧倒的に人気となりました。
集合住宅=団地というようなイメージもなくなり、都心の設備の整ったハイグレードなマンションが圧倒的に支持される時代となりました。



|再開発による資産価値の上昇


資産価値とは、需要が高く、供給が少なければ少ないほど、高くなっていく性質があり、大阪市内の中心部での住宅の供給は増えたものの、需要が供給を上回る形となり、資産価値が下がりにくい安定的な資産という側面も持ち合わせています。


不動産投資を行う上では勿論、実需として自分が住むために購入する場合も資産価値が下がらない都心部の不動産は金融資産として大きな魅力を持った商品となっています。


今後も大阪の再開発計画は目白押しとなっており、JR大阪駅北側「うめきた2期(グラングリーン大阪)」をはじめに、大阪駅前のKITTE大阪の開業、2031年開通予定の『なにわ筋新線』、2037年にはリニア中央新幹線が開業となっており、さらなる賑わいが予想されます。


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■大阪・関西万博の開催

2025年4月に開幕する、大阪・関西万博はインフレの影響による会場建設費の増額や建設工事の遅れなど、ネガティブな報道もみられますが、国内開催では過去最多の参加国数160か国・地域、9国際機関の参加が決定しており、着実に準備が進んでいます。


一般財団法人アジア太平洋研究所(APIR)が2023年7月に発表したレポートによると、大阪・関西万博では、2兆3759億円の経済波及効果が見込まれているとされています。
また、関西広域への観光客やイベントへの参加、滞在などによる上振れがプラス約4千~5千億円も見込まれると発表されています。


経済効果や費用対効果ばかりが注目されている大阪・関西万博ですが、万博の役割とは『昔は時の支配者たちが財宝や戦利品を展示することによって自らの権勢を誇示する手段だったが、今では平和の象徴として、世界各国の人たちの交流の場となり、その時代の技術・芸術の頂点を世界に向かって発信する機会を提供している』と外務省のホームページに記載されています。


ただのテーマパークのような楽しみ方だけではなく、多様な人々が出会い、たくさんのアイデアを出し合うことによって、今現在、世界で起こっている問題に対して共通の認識を持つことで、課題の解決に取り組み、知的レベルが上がる祭典になることが理想です。


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■外資系高級ホテルの進出

万博開催によってさまざまな変化が期待されており、開催に向けて先行して外資系高級ホテルの進出が目立っています。


2021年1月には「リーガロイヤルホテル」がカナダの不動産投資会社であるベントール・グリーンオーク・グループに売却されました。
大規模リノベーションを行い高級ホテルとして2025年3月~開業予定となっています。


その他にも日本初となる「Four Seasons Hotel」とプライベートレジデンス(マンション)との複合タワーが梅田堂島に2024年開業、ヒルトン系最上級ホテル「ウォルドーフ・アストリア大阪」、マリオット系「オートグラフコレクションホテル」、シンガポール「パティーナ大阪」などの外資系高級ホテルの開業が相次いでいます。


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このようなことから大阪・関西万博をきっかけとした経済波及効果が今後も継続することが海外からも期待されていることがわかります。


大阪万博による大きな経済効果は期待できますが、インフレによる建設費の高騰や、世界的に問題となった新型コロナウイルスの影響などリスクについて考えることも重要です。


不動産投資は短期的な投資手法ではなく長期的な目線での見極めが大切となります。
ネガティブな思考では何事もうまくいきません。
リスクを把握した上でポジティブな思考を持って長期的な目線で資産形成を進めることをおすすめします。



|まとめ


世界的に注目を集めている大阪は西日本最大の大規模な中心的都市であり、都心部は高層ビルや商業施設が立ち並び、鉄道などの交通機関が発達する大都会です。


また、古来より日本の政治、経済、文化の中心地として繁栄した歴史を受け継いでおり、世界遺産である仁徳天皇陵古墳を含む「百舌鳥・古市古墳群」をはじめとした古墳や寺社仏閣などの歴史的建造物や景観が今でも残っている歴史的都市でもあります。


大昔、電車や車が走っていなかった頃から大阪は経済の中心地として発展を遂げ、アジア全域から貿易商を迎える日本の玄関口となっていました。


17世紀以降は「天下の台所」と呼ばれ、米や特産物が一挙に集まる取引の中心地として栄えてきました。
大阪は「食いだおれ」の町と言われるほど様々な食文化が発達しており国内外問わず旅行者達の食の楽園となっています。


ここでは語りきれない大阪の魅力。
激動する時代の資産形成の選択肢として「大阪での不動産投資」は外せない投資対象となっています。


将来の資産形成を検討する際にはエスライズエージェンシーにご相談下さい。

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