マンション経営は、不動産投資の中でも比較的安定した収益を見込むことができますが、堅実な経営を実現するためには、その特徴をしっかりと理解することが重要です。
今回は、マンション経営のメリットとデメリット、そして堅実な経営に役立つマンションの選び方についてご説明します。

■マンション経営の3つのメリット

まず、マンション経営の3つの利点を確認しましょう。

メリット①長期に渡って定期収入が得られる

マンション経営を通じて、家賃収入という長期的な別の収入源を確保することができます。
会社員や自営業者にとっては、本業とは別に安定した収入を得る手段となり、さらに物件数を増やして本格的に経営に取り組むことで、マンション経営を主な職業として選ぶことも可能です。

マンション経営を始めるには物件の購入費用がかかりますが、ローンを組んだ場合でも家賃収入でまかなうことができますので、まとまった初期費用を必要とせず始められます。
ローン完済後はそのまま収益を生み出す資産となります。

また、マンションはアパートと比較すると耐用年数が長いため長期運用に向いています。
老後の収入源確保手段としても人気です。

メリット②インフレや景気変動に強い

インフレが起こった場合、預貯金などはその価値が目減りします。
しかし、マンションの家賃収入は物価の上昇と連動しますので、インフレの影響を受けにくいことがメリットです。

また、住居は生活に不可欠なものですので、景気が悪化した場合でもニーズが低下しにくいという特徴もあります。

メリット③節税効果が得られることも

マンションの経営は事業所得に該当するため、各種費用は経費として収入から差し引くことができます。
また、マンションは減価償却で建物部分の取得費用が経費にでき、毎年の所得から差し引けるようになっています。

会社員の場合、損益通算が可能であるため、収支が赤字の際には給与所得の課税が減少し、節税効果を得ることがあります。

また、マンション経営は相続税対策にも効果的です。現金を相続する場合、金額はそのまま相続税評価額となりますが、同額を賃貸マンションとして保有した場合、相続税評価額を約40〜50%まで低減することが可能です。

■マンション経営の3つのデメリット

マンション経営を始めるにあたっては、デメリットについても知り、回避しておく必要があります。

デメリット①空室や家賃滞納のリスク

マンション経営においては、家賃収入が利益となりますが、入居者が見つからない場合、空室が発生し収入が途切れてしまいます。
そのため、空室を防ぐためには、物件の選定や取引業者の選択を慎重に行う必要があります。

物件選びや取引業者選びで失敗すると、その後の空室リスクが拡大します。
空室が長く続くような場合は、一定期間で家賃設定の見直しを行う、必要なリフォームを行うなどの対策も必要です。

また、家賃の滞納は予想されるトラブルの一つです。所有者が自ら対応するのが難しい場合もあるため、トラブルを避けるためには信頼できる管理会社との契約が必要です。

滞納が発生しないように、また発生しても迅速に対応できる優れた管理会社を選ぶことが重要です。

デメリット②物件の老朽化

建物が年を重ねると老朽化が進みます。入居者を確保するためには、リフォームが必要になることもあり、場合によっては家賃を下げる必要が出てくることもあります。

問題が生じた部分には修繕の義務があり、老朽化により修繕が頻繁に必要になることもあります。
老朽化を遅らせるためには、時期や物件の状態に応じて定期的な内装や設備のメンテナンスが必要であり、これにかかる費用も予測しておく必要があります。

デメリット③自然災害リスク

予期せぬ自然災害、特に地震が発生した場合、マンションは大きな損害を受けるリスクがあります。
しかし、新しい耐震基準に基づいて建設されたマンションは、一戸建てやアパートメントと比較して、被害が少ないとされています。

しかし、地盤状態やハザードマップを確認しリスクの少ない物件を選択する、保険で備えるなどの対策は必要です。
また、万一の際に建物全体の補修リスクが発生する一棟買いではなく、区分所有を中心としておくことによりリスクを分散させることも有効といえます。

■堅実な経営のためのマンションの選択基準

マンション経営では、運用方針や物件の選択が重要です。
また、堅実な経営を実現するためのマンション選びの基準も重要視しましょう。

■マンションの立地

マンション経営を検討しているなら、長期的な家賃収入を確保するためには、需要が高い大阪を選ぶことが重要です。

マンション経営は入居者がいなければ成立しません。
将来的に日本の人口が減少すると予測されており、その結果、住宅が余剰になる可能性があります。
これにより空室リスクが高まり、予想した収益が得られなくなるリスクが生じます。。

しかし、大阪は別です。
特に大阪市内では人口流入が続いています。
さらに今後の再開発予定などから見ても、人口の大阪集中の流れは継続すると見られています。

また、マンションの築年数が経過すると家賃相場が下がる傾向がありますが、大阪市内のような一定の需要がある地域では、そのリスクを最小限に抑えることができます。
現在、大阪市内で築年数が経過したマンションでも、家賃を下げることなく入居者を確保している事例があります。

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■マンションのタイプ

次に、マンションのタイプについてです。
ワンルームタイプもしくはファミリーのどちらが適しているのか考えていきましょう。

将来的にニーズが高いのは、ワンルームタイプです。
特に大阪市内では若年層を中心とした人口流入が顕著で、単身者や単独世帯が増加していることによります。
ファミリータイプのマンションは利回りが高い反面、ファミリー層の減少により空室リスクが増加する傾向にあります。
さらに、ファミリー向け物件は賃貸期間が長期にわたることが多く、退去時のリフォーム費用が高くつくことがデメリットです。
安定した家賃収入を求めるならば、需要が絶えず運用コストが低い大阪市内のワンルームマンションが推奨されます。

【関連記事：ファミリー向けの物件と単身向けの物件、どっちが良いの？】

■中古と新築のどちらが有利？

マンション経営の成功は、中古か新築かの選択にも左右されます。
中古マンションは初期投資が少なく手が出しやすいですが、長期的には新築に比べて家賃収入を得る期間が短く、ローンの制約で多額の自己資金が必要になるため、投資効率は良くないと言えます。

新築マンションは耐用年数が長いため長期的に家賃収入が確保できますし、取得のためのローンが組みやすいというメリットもあります。
短期的な収益を得るのであれば中古マンションも検討価値がありますが、安定した長期収入を目的とするなら、耐用年数が長く、老後の安定した収入にも繋がる新築マンションが有利です。

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■まとめ

マンション経営は、金融投資に比べてリスクが低く、不動産投資の中でも安定した収益をもたらします。
しかし、堅実な経営を実現するためには、メリットとデメリットをしっかりと理解し、計画的に運用する必要があります。
目的に合った物件を選び、確かなマンション経営を目指しましょう。